– Валерий Александрович, ваша компания обслуживает более 450 жилых зданий в Чкаловском районе Екатеринбурга, что это за дома, в каком состоянии находятся здесь коммуникации центрального отопления?
– Действительно, мы уже более пяти лет занимаемся комплексным обслуживанием многоквартирных домов Ботаники, р-на Южной подстанции, Вторчермета. В нашем жилфонде есть здания различного типа, в основном это типовые панельные «хрущёвки», построенные 30–50 лет назад. Есть и более старые здания – 2–4-этажные дома сталинской поры, срок эксплуатации некоторых уже превысил все допустимые лимиты. Относительно новыми строениями можно назвать 29 многоэтажек в микрорайоне «Ботанический», этим домам 15–20 лет.
Если говорить о состоянии коммуникаций, то, к сожалению, нужно признать, что процент износа систем ЦО в домах нашего жилфонда достаточно велик. В 30% домов управляющей компании уже удалось организовать проведение капитальных ремонтов системы ЦО. Еще в 20% жилых зданий инженерные системы теплоснабжения в настоящее время находятся в нормальном или удовлетворительном состоянии, благодаря текущим ремонтам. Оставшиеся 50% многоквартирных домов остро нуждаются в проведении капитальных ремонтов системы центрального отопления.
– Как сегодня организована система подачи теплоносителя в многоквартирный дом и за какой элемент этой системы отвечает именно управляющая компания?
– Современная система обес-печения теплом жилого здания представляет собой инженерную сеть, соединяющую поставщика тепловой энергии с потребителем. От котельных частных ресурсоснабжающих компаний по городским магистралям, находящимся в ведении муниципалитета, теплоноситель попадает непосредственно в жилые дома. В ведении управляющей компании находятся сети, которые относятся к конкретному дому и являются общедомовым имуществом собственников. Но если говорить о теплоснабжении в широком смысле слова, то для обеспечения нормального температурного режима УК обязана не только следить за состоянием труб – магистралей и стояков центрального отопления, но и за состоянием конструктивных элементов здания, таких как: кровля, стены (межпанельные швы), дверные и оконные проемы МОП, отмостка цоколя и т. д.
Наша задача – организовать выполнение всех работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту инженерных систем и конструктивных элементов жилого здания в том объеме, который обес-печивается платежами населения по строкам «Содержание жилья» и «Капремонт», а также средствами, поступающими из федеральных, областных и муниципальных бюджетов. В настоящее время мы активно проводим голосования собственников в пользу проведения таких ремонтов.
– Скажите, по опыту вашей компании, с течением времени количество аварийных ситуаций, связанных с функционированием систем ЦО, увеличивается или сокращается?
– В целом сегодня мы фиксируем положительную динамику. В первые годы работы УК РЭМП УЖСК были серьезные проблемы с отоплением жилых домов в районе котельной ТЭЦ-19, некогда принадлежавшей военной структуре. Состояние котельного оборудования здесь оставляло желать лучшего. Однако спустя некоторое время котельная стала муниципальной собственностью и была передана в ведение ЕМУП «Тепловые сети». Были вложены немалые деньги, проведена ревизия оборудования, установлены новые котлы – все это привело к положительным результатам, ситуация изменилась кардинально.
Проведенные капитальные ремонты в домах жилфонда также позволили значительно улучшить общую ситуацию с обеспечением чкаловцев теплом. Кроме этого, в межотопительный сезон на наружных и внутридомовых сетях проводятся гидравлические испытания, силами УК осуществляется ревизия запорной арматуры, гидро-пневмопромывка и регулировка систем ЦО, установка дроссельных устройств. Всё это в зимний период значительно сокращает количество аварийных ситуаций, но, к сожалению, не исключает их на 100%. Наиболее часто нашей аварийной службе приходится иметь дело с прорывами изношенных сетей, неисправностью задвижек на ЦО.
– Скажите, в чем вообще заключается подготовка дома к отопительному сезону, как составляется план проведения тех или иных работ, и самое главное, кто за это платит?
– Мы ежегодно проводим тщательное изучение каждого дома жилфонда после отопительного сезона. На основе таких осмотров составляется план необходимых работ по содержанию и текущему ремонту. Сюда относятся: промывка и испытание систем центрального отопления; замена разбитых стёкол окон и дверей МОП и вспомогательных помещений; ремонт и укрепление входных групп в МОП, установка доводчиков на входных дверях; утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях; текущий ремонт конструктивных элементов здания и многое другое.
Такие работы оплачиваются из средств, поступающих от населения по статье «Содержание жилья». Тариф по данной статье утвержден муниципалитетом, но собственники вправе на общем собрании сами установить размер платы за жилищные услуги. К решению данного вопроса, однако, нужно подходить очень серьезно – снижение затрат на содержание жилья никак не улучшит ситуацию с техническим состоянием дома, а возможно, и усугубит её.
Работы капитального характера могут производиться как за счет населения, так и за счет бюджетных средств. Если у дома есть накопления, по решению общего собрания собственников мы можем задействовать их. Все проблемные дома, нуждающиеся в капремонте, но не имеющие накопленных на него средств, мы пытаемся отремонтировать в рамках государственных программ, предоставляя на конкурсы всю необходимую документацию. К сожалению, бюджетные средства удается привлечь далеко не всегда. К примеру, в этом году для участия в федеральной программе нами были подготовлены заявки по 25 домам, в итоге в программу попали только 3.
– Какие конкретно работы, связанные с теплообеспечением и теплосбережением были проведены вашей управляющей компанией за это лето?
– В рамках текущего ремонта в период с мая по август нынешнего года в 78 домах отремонтированы кровли, заменено 280 п.м водосточных труб, утеплено 5134 п.м межпанельных швов, восстановлено 379 п.м отмостки, проведено оштукатуривание фасадов общей площадью 611 кв.м, ремонт цоколя – 103 кв.м. Также произведена установка 56 оконных рам, остек-ление оконных проемов общей площадью 221 кв.м. Заменены 14 тамбурных дверей в МОП, в подвальных помещениях установлены 144 металлических продуха и 28 металлических дверей. Также были отремонтированы 45 крылец, на 46 объектах произведена гидроизоляция примыканий козырьков балконов и входов в подъезды. Работы по текущему ремонту продолжаются и осенью.
Отдельно хотелось бы отметить наши успехи в плане проведения капитальных ремонтов.
В 9 домах была произведена замена сантехники. Отремонтированы магистрали ХВС, ГВС и водоотведения в подвале домов на ул. Зенитчиков 14, 14а и ул. Титова, 12. На улице Симферопольской, 15 и Ферганской, 6 и 10 произведены те же работы, плюс – замена подвальных магистралей центрального отопления. Стояки ГВС, ХВС и канализации менялись в доме на ул. Селькоровской, 70 и на Сухоложской, 6. На Ферганской, 4 произведена замена чердачной разводки центрального отопления. Сейчас продолжается капремонт сантехники в доме по ул. Титова, 8/2.
Капитальный ремонт кровли произведен по 5 адресам: ул. Патриса Лумумбы, 2; ул. Агрономическая, 29а; ул. Сухоложская, 10; ул. Титова, 8/1; ул. Селькоровская, 70. Полностью отремонтирована система электроснабжения в домах по адресам: ул. Полисадная, 12; пер. Дизельный, 33; ул. Ляпустина, 15; ул. Эскадронная, 6. Все эти работы проводятся на средства населения, накопленные по статье «Капитальный ремонт».
За счет федерального бюджета по адресной программе мы в этом году отремонтируем еще 3 дома – ул. Военная, 15, ул. Агрономичес-кая, 62 и ул. Полисадная, 8. Здесь будет произведен масштабный ремонт кровли, систем электроснабжения, центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения.
– В вашем жилфонде существуют проблемы, которые вы как управляющая компания не в состоянии решить самостоятельно?
– К сожалению, да. На сегодняшний день от властей мы ждем помощи в решении наболевшей проблемы, связанной с котельной Уральского мясокомбината. На протяжении нескольких лет в 7 домах по ул. Титова, запитанных от нее, в летний период отключается горячее водоснабжение, запуск отопления здесь всегда затягивается. Мясокомбинат, находящийся на стадии банкротства, не имеет возможности содержать котельную, а УК при всем желании не в силах предоставить жителям данных домов качественную, своевременную коммунальную услугу.
В планах администрации района перевод жилых зданий на котельную завода РТИ в 2012 году за счет муниципального бюджета: будет производиться перекладка сетей, переоборудование внутренней системы ЦО в жилых зданиях. Очень надеемся, что эти планы удастся воплотить в жизнь.
Еще одна проблема, с которой сталкивается управляющая компания, – низкая активность собственников. Граждане должны помнить, что без их активного участия организация необходимых дому капремонтов становится весьма проблематичной. По закону такие работы должны быть согласованы с жителями в рамках голосования на общем собрании собственников.
– Как в вашем жилфонде идет процесс установки общедомовых приборов учета потребления тепла? Насколько эффективно установление таких приборов с точки зрения снижения оплаты за потребляемое тепло?
– Общедомовые приборы учета тепловой энергии установлены во всех домах жилфонда УК РЭМП УЖСК. Экономическая выгода от их использования налицо – в прошлом году благодаря 100-процентному «оприбориванию» нам удалось сделать гражданам перерасчет в минус на сумму более 12 млн рублей. Кроме того, наличие счетчиков облегчает процедуру расчета с поставщиками ресурсов, поскольку есть конкретная информация по объему потребления тепла в каждом доме. Когда общедомовых приборов не было, перед УК постоянно возникала проблема сверхнормативного предъявления, возникающего в результате использования поставщиками и управляющей компанией разных методик определения количества потребленных услуг. Поставщики предъявляли к УК счета за большие объемы ресурсов, чем УК к населению. При наличии такого прибора учета эта проблема решается сама собой.
– Какие рекомендации вы можете дать собственникам в плане уменьшения теплопотерь в квартирах или в собственном доме?
– Прежде всего, в преддверии холодов жителям стоит позаботиться об утеплении окон и балконных дверей в своих квартирах. При входе и выходе из подъезда тамбурные и железные двери нужно плотно закрывать, иначе размораживается система ЦО на лестничных клетках. Восстановительные работы требуют времени и дополнительных материальных вложений.
