Как известно, цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге, что называется, не для слабонервных. Специфика строительного рынка такова, что в стоимость жилья закладывается покупка земельного участка на аукционе, освобождение площадки от ветхого жилья, подключение к коммунальным сетям (иногда только эта статья занимает 10% от общей сметы), а также еще куча экономических и технологических факторов. В итоге цена за квадратный метр колеблется в районе 40–60 тысяч рублей, иными словами, даже однокомнатная квартира в новостройке стоит около 3 млн рублей.
Заплатить такую сумму даже в рассрочку для большинства свердловчан задача непосильная: опять же потребуется первый взнос (около 30%, то есть в нашем случае примерно миллион рублей), а дальнейшие платежи составят порядка 200–300 тысяч рублей до конца строительства или аккредитации стройки для получения ипотеки.
Естественно, большинство покупателей предпочитают ипотеку. По сравнению с рассрочкой взносы по ипотечным кредитам, конечно же, доступнее, но и этот вариант имеет свои «подвод-ные камни».
В адрес ипотечного кредитования с самого его зарождения высказывается немало критики, и не зря. Помимо ощутимой переплаты (ипотечные ставки достигают в отдельных случаях уже и 20%, то есть покупатель «покупает» в итоге, так скажем, не одну квартиру, а как минимум полторы), банки выставляют весьма жесткие условия: заемщик должен не только доказать свое материальное благополучие и респектабельность (поручители, справка о доходах и т.д.), но и внести первоначальный взнос – порядка 30%.
– Дело в том, что, по банковским стандартам, ипотечный залог должен быть как минимум в полтора раза дороже заема, – объясняет аналитик Константин Селянин. – Поэтому, страхуясь от невыплаты кредита, банки балансируют между двумя критериями: суммой первоначального взноса и репутацией заемщика.
Иными словами, увеличив процентную ставку и обладая хорошей кредитной историей, клиент может снизить размер первоначального взноса до 10%, но совсем без этой выплаты обойтись нельзя. Представители банков объясняют это условие тем, что, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств (все обстоятельства предугадать невозможно, ведь страховку от потери работы, как известно, ни одна страховая компания не предложит), банк получит неликвидный актив. Предполагается, что актив этот банк будет продавать не за 100%, а примерно за 70% от первоначальной стоимости – отсюда и размер первоначального взноса.
Резоны банкиров понятны, своей прибыли они не упустят хотя бы в силу собственного профессионализма. Но что же делать тем покупателям, у которых попросту нет первоначального капитала? А ведь таких немало, кто-то, например, не успел еще накопить миллион, а кто-то и не мог этого сделать, хотя бы в силу молодости и небольшого рабочего стажа.
Не так давно некоторые свердловские банки начали предлагать ипотечный кредит без первоначального взноса. Но парадокс ситуации в том, что банк все равно страхует свои риски, ужесточая другие условия договора.
Рассмотрим несколько вариантов.
Во-первых, ипотечный кредит «с нуля» может быть выдан по корпоративным программам, когда предприятие «ручается» за своего сотрудника (правда, только до тех пор, пока он таковым остается) или по социальным – «военная ипотека» или «завуалированный» вариант, в котором в счет первого взноса принимается «материнский капитал». Понятно, что этот вариант доступен немногим.
Во-вторых, отсутствие первоначального взноса компенсируется дополнительным залогом. То есть, помимо ипотечной квартиры, необходимо иметь еще одно жилье, которое тоже уйдет в залог. Минус этого варианта в том, что, во-первых, не у всех есть «дополнительная» недвижимость, во-вторых, оценят ее в те же самые 70% рыночной стоимости, а в-третьих – банк все равно будет тщательно проверять платежеспособность клиента. Иными словами, клиенты этого типа вполне способны продать свою квартиру, взять небольшой кредит на более выгодных, нежели ипотечные, условиях и купить новую квартиру «аккордом».
Третий вариант самый коварный. Ипотека «без первоначального взноса» выдается… при условии оформления потребительского кредита на первоначальный взнос. Жестокая ирония в данном случае очевидна: по потребительскому кредиту ставки обычно несколько выше и погашать его придется в короткий срок. В итоге заемщик оказывается вынужден погашать два кредита одновременно. Банк же быстро минимизирует свои риски, даже с лихвой.
Итак, как мы видим, «в чистом виде» ипотечных кредитов без первоначального взноса пока, к сожалению, не существует, по крайней мере, на Среднем Урале. Но альтернативы все же имеются.
Опять-таки, существует несколько вариантов. Для начала – самый экзотический. В теории, полторы сотни молодых людей могут объединиться в кооператив, договориться с муниципалитетом, получить безвозмездно земельный участок, бесплатное подключение к сетям и собственными усилиями построить там многоэтажный дом. Подобным образом в 80-е годы застраивалась часть микрорайона ЖБИ, эти кварталы в народе так и назвали – МЖК (молодежный жилищный кооператив). Понятно, что в данном случае необходимо серьезное участие государства, и то, по расчетам эксперта Дениса Шмыкова, даже в этом случае стоимость квадратного метра удастся снизить лишь до себестоимости. То есть это долго, сложно и определенную сумму собственникам все равно заплатить придется.
Существует и другой вариант, когда сами застройщики предлагают свою альтернативу, как это делает «Корпорация «Атомстройкомплекс» на объекты в начальной стадии строительства.
Попробуем прокалькулировать, как можно обойтись без первоначального взноса. К примеру, возьмем двухкомнатную квартиру со сдачей в начале 2014 года. В этом случае банк предоставит ипотечный кредит не раньше мая 2013 года, когда строительство войдет в стадию 30% готовности. Но чем раньше человек входит в сделку, тем больше экономит, т.к. стоимость квадратного метра в договоре покупки фиксируется, а за время стройки она в любом случае подрастает. Условия застройщика позволяют взять квартиру еще на нулевой стадии строительства.
При цене квартиры около 3 млн 600 тысяч руб. первоначальный взнос по ипотеке или рассрочке потянет на миллион и выше. Вместо этого альтернатива застройщика – своего рода «внутренняя» рассрочка, где вместо первоначального достаточно обеспечительного взноса. А это в нашем примере порядка 300 тысяч руб., что в разы меньше ипотечного. Причем в последующие 5–9 месяцев строительства платежи составят 40–50 тысяч рублей в месяц. За это время объект уже войдет в ту стадию готовности, которая необходима банкам, чтобы открыть на него ипотечное кредитование. С этого времени спектр ипотечных предложений для подобных клиентов значительно расширится. Обеспечительный взнос уже зачтется банком как первоначальный, а проценты будут начисляться на оставшуюся стоимость квартиры.
Конечно, и этот вариант предполагает определенные риски, прежде всего для застройщика, который должен обладать собственными серьезными активами для реализации подобной схемы. Пока это единичная разработка девелопера, но не исключено, что она может стать очередным трендом.
Теоретически в будущем, возможно, появятся варианты ипотечного кредитования без первоначального взноса. Или же свердловские застройщики сумеют объединиться и минимизировать свои затраты, что приведет к понижению квадратного метра до приемлемых большинству размеров. Однако, поскольку пока «нулевой» идеал все равно недостижим, отдельные предложения заслуживают внимания, хотя бы с точки зрения снижения «первоначальных» барьеров.
