Существующее в ЖК РФ понятие «земельный участок» (а в ряде нормативных документов оно формулируется как «придомовая территория») подразумевает собой, помимо права собственности граждан на их жилье, владение частью общедомового имущества – земельной территории, расположенной как по периметру МКД, так и под прилегающими объектами. При этом такая форма собственности предполагает еще и ряд обязанностей. Тот же Жилищный кодекс говорит о том, что необходимо содержать придомовую территорию в надлежащем состоянии. Что это значит? Например, житель дома, выходя из подъезда, должен беспрепятственно и благополучно сойти со ступенек и дойти до ближайшего тротуара или проезжей части. В вечернее время – выйти с ребенком прогуляться на детскую площадку, которая оснащена игровыми конструкциями, деревцами, зеленью, окрашенными скамейками и т.д. Таким образом, обслуживание придомовой территории должно находиться на одной планке с обслуживанием лестничных клеток, лифтов, подвалов, кровли.
Сколько квадратных метров прилегающей к дому территории, сколько зеленых насаждений собственники МКД должны содержать, облагораживать и оберегать? Как определить площадь этого земельного участка? Как правильно отметить его границы и зарегистрировать их?
– Площадь придомовой территории определяется на основании технического паспорта дома и генеральной схемы городского округа. Требования к границам и параметрам придомовой территории указаны в соответствующих нормативно-правовых актах федерального, областного и муниципального значения, – поясняет директор СРО Елена Гостинина.
К слову, руководство Ассоциации совместно с главами муниципалитетов Свердловской области инициировало проведение серии обучающих семинаров, посвященных «земельно-жилищной» теме. Так, в ближайшее время Екатеринбург станет одним из первых, где проконсультируют не только по вопросам придомовой территории МКД, но и касаемо предоставления жилищно-коммунальных услуг. В частности, расскажут о том, как посчитать квитанцию на оплату ЖКУ и стоимость затрат на все виды коммунальных услуг (вода и водоснабжение, газ, отопление, канализация).
Как мы видим, в большинстве случаев придомовая земля уже фактически приватизирована, но документально этот факт не зафиксирован. Что же необходимо сделать для оформления общедомового земельного участка? Как рассказала руководитель Ассоциации, в первую очередь, собственникам следует провести общее собрание, выбрать инициативного человека и наделить его полномочиями на оформление документации и направления ее в администрацию от имени МКД. Далее органы местного самоуправления должны отмежевать территорию, принадлежащую данному дому. Как правило, процедура межевания проводится так называемыми «кварталами». То есть если несколько МКД по периметру находятся рядом, то определение границ земельного владения на территории осуществляется с учетом всех прилегающих домов и зданий. При этом одному из домов может быть отведено, скажем, 100 кв. метров, другому – 300, третьему – 400 (разница в размерах площадей объясняется обычно разными площадями домовых застроек).
С одной стороны, чем больше часть отмежеванной земли, тем больше затрат на ее содержание (уборку, установку детских конструкций и скамеек, уход за зеленой территорией и т.д.). Но с другой стороны, с большего участка жильцы могут извлечь больше прибыли.
Общую землю, если она инвестиционно привлекательна, собственники могут сдавать в аренду, снижая за счет этого расходы на содержание всего жилфонда.
– Если в результате межевания получается большой участок, и органы местного самоуправления согласны с размером данной площади, – эту часть земли, по единогласному голосованию, собственники могут выделить, скажем, под автостоянку и получать доход от арендной платы, – уточняет г-жа Гостинина. – Однако если жильцы не знают своих законных прав, то на их собственной придомовой территории какой-нибудь активный предприниматель легко может поставить свой ларек по продаже фруктов и не оплачивать аренду земли, за содержанием которой следят жильцы дома.
Здесь же следует отметить, что уже сегодня собственники повсеместно «раздаривают» пользование общедомовым имуществом многочисленным провайдерам – организациям, которые продают интернет-услуги в каждый дом. И жильцам стоило бы задуматься о том, что такая организация, установив в подъезде интернет-кабели и прочее оборудование (за сохранностью которых, кстати, на общедомовой территории приходится следить самим жильцам), такая организация, бесплатно эксплуатируя общедомовое имущество, получает при этом доход, а с собственниками не делится. Получается, что участок дома, который, по сути, сдан провайдеру в аренду, дохода не приносит!
Завершая на этом этапе разговор о придомовой территории, стоит прокомментировать возможность форс-мажорных обстоятельств и, в конце концов, снос дома по причине износа. В таких случаях оформленный общедомовой участок земли остается за данным многоквартирным домом, поскольку это такая же частная собственность жильцов, как и приватизированные квартиры, и распоряжаться ею они могут в тех же долях, что и при приватизации. Если предположить, что общая площадь дома – 100 кв. метров, а размер квартиры – 10 кв. метров, то собственник имеет право распоряжаться 0,1 частью отмежеванной общедомовой земли. Однако данная ситуация не относится к гражданам, переселяющимся из ветхого и аварийного жилья, так как при переселении они въезжают в МКД с уже фиксированным участком земли. Добавим, что единолично использовать площадь придомовой территории собственник не вправе, поскольку это коллективная собственность, и все решения по ее использованию должны приниматься только коллективно.
«МК-Урал» продолжит развитие данной темы в следующих публикациях
