Парадоксально, но факт. Несмотря на то, что микрорайон Широкая Речка в настоящее время пользуется огромной популярностью у екатеринбургских застройщиков, не так давно очередной земельный аукцион с участком в 19 гектар закончился… полным провалом. Не нашлось ни одного желающего его купить.
Дело в том, что на этой площадке находится около 15 бараков, которые потенциальному застройщику нужно было бы расселить. Как выяснилось, пока что строительные компании Екатеринбурга к таким объемам не готовы.
Минувшие дни
«Точечно» технологию строительства на месте ветхого жилья екатеринбургские застройщики начали пробовать еще с 1998 года (так, был расселен частный сектор на Красноармейской). В одном из интервью директор НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» Юрий Чумерин назвал корпорацию «Атомстройкомплекс» «пионером» в этом направлении, и не случайно. В 2010 году (еще до принятия на госуровне программы развития застроенных территорий) этот застройщик начал осваивать «обремененные» ветхим жильем площадки на Уралмаше и в Пионерском поселке.
С 2011-2012 годов этой технологией начали пользоваться уже ряд крупных екатеринбургских застройщиков. Собственно, в наши дни освобождение земли из-под ветхого жилья стало обычным делом. Достаточно сказать, что администрация Екатеринбурга приняла в 2013 году муниципальную программу по ликвидации ветхого жилья до 2025 года. Так, в текущем году будет снесено 28 домов по всему Екатеринбургу: от центра до Эльмаша и Вторчермета.
И, тем не менее, если освоить площадку под одно здание застройщики готовы, то 15 бараков на Широкой Речке будут, видимо, стоять, пока сами не развалятся.
Почему? Да потому что, при всей привлекательности «обремененных» ветхим жильем площадок (подавляющее большинство находится достаточно близко к центру Екатеринбурга), их освоение сопряжено с определенными трудностями для застройщиков. До сноса самих зданий необходимо расселить их жителей.
Именно сложности в процессе расселения и отпугивали застройщиков до последнего времени.
– Наша компания расселяла жильцов ветхого строения на Белинского, 61, – описала случай из практики в одном из интервью гендиректор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок. – В бараке на трех квадратных метрах было зарегистрировано 7 человек: муж, жена, ребенок и родители каждого из супругов. Они заявили, что и фактически проживают все вместе на этой площади, и потребовали каждой семье предоставить отдельное жилье.
Бывает и так, что «упрямство» (а точнее, желание получить сверхкомпенсацию) обитателей ветхого жилья «встает боком» не только им самим, но и жителям окрестных домов. К примеру, из-за того, что одно из аварийных строений на Советской очень долго не удавалось расселить, строители не могли приступить к модернизации инфраструктурных теплосетей. В итоге, старые трубы начали прорываться то в одном месте, то в другом. Иногда это приводило к настоящему ЧП – многие помнят «гейзер», затопивший целый перекресток Советская – Парковый прошлой зимой. Разлетевшиеся куски асфальта покалечили окрестные дома и машины.
До последних лет юридический механизм решения подобных споров был толком не проработан. Одни апеллируют к Жилищному кодексу, другие – к Градостроительному. Так что специалисты строительных компаний оценивали риски и… отказывались от «модернизации» жилья на той или иной площадке.
Однако с течением лет взаимоотношения застройщиков с собственниками жилья стали более конструктивными.
– Я могу констатировать, что в последнее время люди стали ответственнее относиться к расселению, желающих провоцировать конфликты и пытаться «нажиться» на ситуации стало в разы меньше, – комментирует представитель ЗАО «Корпорация Атомстройкомплекс» Андрей Иванов. – Примером могут послужить наши площадки в Пионерском поселке, в районе перекрестка Ирбитская – Раевского. Полтора года назад мы расселили там два барака (Раевского №2 и №4) и уже заканчиваем строить на их месте две современных высотки. Более того, в настоящее время мы заканчиваем расселение трех соседних бараков (Ирбитская №10, №8 и №8а) и уже в начале октября будем готовить следующие площадки и продолжим застраивать микрорайон.
Как переселиться в новую квартиру?
Итак, что следует знать собственникам жилья в ветхих и аварийных зданиях?
Во-первых, ознакомиться со списком домов, которые горадминистрация готовится демонтировать (он есть на официальном портале Екатеринбурга). Здание могут признать аварийным, однако его снос был запланирован не в этом году, а, к примеру, в 2024-м.
Проживать в ветхих домах могут собственники или наниматели (по договору социального найма).
Чаще всего застройщики занимаются ветхим жильем совместно с мэрией. Администрация города выбирает дома, подлежащие ликвидации, и выставляет их на аукцион. Затем строители, выигравшие тот или иной лот, предоставляют в распоряжение муниципалитета требуемое количество жилья из собственных фондов, необходимое для расселения людей.
Нанимателей муниципалитет расселяет сам – в квартиры, предоставленные застройщиком. С собственниками договаривается застройщик. Система оценки «выкупной стоимости» жилья в ветхих зданиях унифицирована: это затраты на покупку аналогичного по площади жилья, затраты на переезд и услуги риелтора.
В итоге, «выкупная стоимость» ветхого жилья вполне соответствует рыночным реалиям и чаще всего в случае расселения собственник окажется в большей выгоде, чем если бы продавал жилье самостоятельно.
Если же собственника цена не устраивает, то он вправе обратиться в суд. Справедливости ради, стоит сказать, что чаще всего суды в таких случаях ориентируются на Жилищный кодекс и реалии рынка, а не на чьи-то частные желания.
Справедливости ради стоит сказать, что они в этом случае ничего не теряют, так как жилье предоставляется «метр в метр» аналогично разрушенному.
Как видим, жителям ветхих домов, которые были включены в муниципальную программу расселения, можно вздохнуть спокойно и подождать. В течение 10 лет им предоставят новые квартиры. Без всякой суеты с продажей «неликвида».
Что же касается тех домов, которые по каким-то причинам расселять пока не планируют (как, например, те самые бараки на Широкой Речке, оказавшиеся «не по зубам» никому из строителей Екатеринбурга)… Здесь можно посоветовать жителям либо смириться и ждать, либо попробовать взять ситуацию в свои руки. К примеру, инициативная группа собственников жилья вполне может начать переговоры с муниципалитетом, искать застройщиков, которые хотя бы частично смогут начать осваивать их площадки. Словом, если ждать милостей от судьбы не приходится, стоит ей немного «помочь».
