ООО «НУК «Жилой дом» работает в Нижней Салде с 2006 года под руководством директора Владимира Соловьева. Тема показалась нам тем более интересной, поскольку бизнесмен-коммунальщик Соловьев является по совместительству депутатом Нижнесалдинской городской думы.
В управлении этой компании находится порядка 70% многоквартирных домов Нижней Салды. Таким образом, она является практически монополистом в сфере управления жилым фондом города. Видимо, поэтому ее руководство считает возможным быть не слишком щепетильным в выборе методов получения прибыли.
В Нижней Салде щедрые платят дважды
Отчасти предпосылки для такого беззастенчивого поведения создаются несовершенством жилищного законодательства. Один из примеров тому – история конфликта между ООО «Стройпроект», собственником нежилого помещения по адресу Строителей, 3, и ООО «НУК «Жилой дом», у которого этот дом находится в управлении.
Как пояснил нам руководитель этого предприятия Олег Здобняков, подтвердив свои слова соответствующими документами, его предприятие самостоятельно обслуживает и содержит занимаемые им помещения на первом этаже и подвал, а заодно и инженерные сети дома, находящиеся в этом подвале. Кроме того, ООО «Стройпроект» имеет прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг и ресурсов. Санитарная уборка территории, водоснабжение, водоотведение, поставка горячей воды и электроэнергии – все это предприятие получает без всякого участия ООО «НУК «Жилой дом».
Такая практика содержания нежилых помещений нижних этажей многоквартирных домов традиционно сохраняется еще с доперестроечных времен. Проблемы начались с принятием в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ, в котором законодатели «забыли» выделить подобные помещения в отдельную категорию и определить для них порядок формирования тарифов. Эти пробелы в законе позволяют недобросовестным управляющим компаниям требовать от предпринимателей плату в соответствии с тарифами, утвержденными муниципалитетами для жилых помещений. ООО «НУК «Жилой дом» игнорирует факт самостоятельной оплаты ООО «Стройпроект» потребляемых им ресурсов и услуг напрямую своим партнерам, заставляя предприятие платить дважды за одно и то же.
Кому война, а кому мать родна
Этот пример – весьма показательный для иллюстрации деятельности ООО «НУК «Жилой дом». В этом ключе нельзя не упомянуть о судебной тяжбе, предпринятой этой управляющей компанией против ООО «Стройпроект». В судебных разбирательствах с участием НУК «Жилой дом» заметную роль играет некий юрист-активист Барчанинов, ранее лишенный судом адвокатского статуса с формулировкой за «аморальное поведение». По информации «МК-Урал», в поисках нового источника заработка г-н Барчанинов в 2011 году предложил свои услуги г-ну Соловьеву. Именно с этого момента начала развиваться описанная выше ситуация.
– Надо признать, мы проявили в ходе судебных процессов недостаточную юридическую грамотность, – признает Олег Здобняков. – И признаем это. А вот российская судебная система почти никогда не признает своих ошибок.
Суть упущений, о которых говорит Олег Здобняков, в следующем. В основе взаимоотношений между ООО «НУК «Жилой дом» и собственниками помещений многоквартирного дома на Строителей, 3 лежит протокол 2006 года – такова официальная версия. Но существует мнение, что протокол был «изготовлен» в 2011 году специально для суда, инициированного управляющей компанией.
Под протоколом стоят две подписи, тогда как подписаться должны были трое членов комиссии, созданной распоряжением главы города из числа собственников помещений дома. Однако такого распоряжения найдено не было. Председателем комиссии в протоколе значится начальник отдела по управлению муниципальным имуществом администрации ГО Нижняя Салда Галина Волкова. Ее подпись отсутствует, а в суде она сообщила, что на собрании не присутствовала и протокол не подписывала. Остальные две подписи принадлежат сотруднику НУК «Жилой дом» и сотруднику расчетно-кассового центра, причем ни один из них не является собственником помещения в доме на Строителей, 3. Возникает вопрос о представлении в суд сфальсифицированного документа и собственно о законности перехода дома в управление НУК «Жилой дом».
Даже если рассматривать этот протокол как имеющий юридическую силу, он все равно не подтверждает прав управляющей компании. Данный «документ» фиксирует участие собственников 62% общей площади жилых помещений дома. Согласно протоколу она составляет 1800 квадратных метров. Но, согласно справке БТИ, это лишь площадь всех квартир дома, а общая жилая площадь равна 3089 квадратных метров с учетом тех, что принадлежат ООО «Стройпроект». Получается, что жилыми помещения «Стройпроекта» управляющая компания считает лишь тогда, когда ей это выгодно. В итоге простой подсчет показывает: на самом деле протокол подтверждает присутствие собственников не более 37% жилых площадей, то есть отсутствие кворума. А кворум, как известно, – это собственники 50% жилых площадей плюс один голос.
К сожалению, все эти обстоятельства в ходе суда не получили должного внимания и оценки. Суд признал задолженность ООО «Стройпроект» перед ООО «НУК «Жилой дом» в размере около 700 тысяч рублей. «Должники» пытались обращаться в городскую прокуратуру, но, по словам Здобнякова, там «отнеслись к этому делу более чем прохладно».
Слабый «свет в конце туннеля» можно увидеть в том, что в решении суда было указано: органы местного самоуправления при формировании тарифов должны учитывать ситуации, когда собственники нежилых помещений сами их содержат и обслуживают. Известно, что прежняя администрация муниципалитета искала пути урегулирования ситуации, однако тогда это не удалось. Сейчас попытки перейти к новому порядку формирования тарифа продолжаются, но проблема пока далека от разрешения.
Важно отметить, что эта проблема не является единичной и локальной. Несовершенство Жилищного кодекса ставит в непростое положение всех собственников нежилых помещений, но редко можно найти управляющую компанию, которая настолько беспардонно злоупотребляет этим несовершенством.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих
Мы обнаружили и еще более печальные примеры результатов деятельности ООО «НУК «Жилой дом». Так, владелец магазина, являвшийся собственником подвала в доме, которым управляла эта компания, получил этот подвал в чрезвычайно плачевном состоянии. Бизнесмен, вывезя из него 23 грузовика мусора, отремонтировал помещение, заменил находящиеся в нем инженерные сети дома и все стояки до второго этажа. После чего НУК «Жилой дом» предъявила ему счет за содержание, ремонт и обслуживание помещения! В итоге предприниматель воевать не захотел и свой магазин продал.
Но не следует думать, что пострадавшими от «работы» соловьевской компании являются только владельцы предприятий – в большинстве своем это обычные собственники квартир. Чтобы не стать жертвой недобросовестных коммунальщиков, есть лишь одно средство – разбираться в законах и активно включаться в защиту своих прав. Беда в том, что «утопающие» не торопятся себя спасать.
Приведем пару примеров. В 2014 году старший по дому на Строителей, 36, находящемуся в управлении компании Соловьева, планируя общее собрание жильцов, запросил отчеты по расходованию средств, собранных по статье на капремонт за 2013 год. Согласно отчету от жильцов дома поступило за год 250 тысяч рублей. Было указано, что работ выполнено на сумму около 60 тысяч рублей. При проверке подтвердилось, что были выполнены работы на половину этой суммы, достоверность отчета еще на 30 тысяч была очень сомнительна. Где же большая часть от общей суммы? На этот вопрос никакого внятного ответа от руководства компании не последовало.
Еще за два года до этого по запросу общего собрания того же дома поступил отчет о замене коллектора в подвале. Жильцы создали комиссию для проверки выполненных работ, которая обследовала место предполагаемого ремонта и выявила, что никакой замены коллектора не было. В ответ на вопросы – нечто невнятное о том, что необходимо разобраться в бухгалтерских документах. В результате ситуация вновь была спущена на тормозах.
В уже упоминавшемся доме на Строителей, 3 НУК «Жилой дом» продолжает морочить голову не только предпринимателям, но и собственникам квартир. В ответ на запрос о сумме денег, накопленных по статье «капремонт», поступала противоречивая информация. Куда же исчезли эти деньги? Их местонахождение не помог выяснить даже запрос в администрацию муниципалитета, на которую люди надеялись как на контролирующую инстанцию.
Правоохранительным органам стоило бы в таких ситуациях обратить внимание не только на вероятность хищений, но и, как следствие таковых, создание угрозы для жизни и здоровья людей. Пример – дом по адресу Фрунзе, 125. Его жители, вероятно посчитав работу НУК «Жилой дом» неудовлетворительной, отказались от ее услуг. Вскоре, весной 2014 года, рухнула кровля в одном из подъездов. Причем происшествие не стало неожиданностью. Возможно, управляющей компании было известно, что угроза обрушения существует, но по этому поводу никто и пальцем не пошевелил, даже официальной экспертизы проведено не было. Когда же пострадавшие жители обратились с претензиями, компания радостно «умыла руки»: формально она больше не имела отношения к дому, а спросить, куда же делись средства, выплаченные его собственниками по статье «капремонт», оказалось некому. Вновь сработал расчет на юридическую неграмотность и пассивность населения.
Вообще, было бы очень любопытно узнать – какие суммы по этой статье были собраны ООО «НУК «Жилой дом» с момента начала ее работы в Нижней Салде в 2006 году до того, как в 2014 году начал формироваться региональный фонд капитального ремонта. И сравнить с суммами, которые были направлены на ремонт домов. Но, похоже, подобные изыскания никого не интересуют. Новый фонд – новая жизнь! Зато нижнесалдинские коммунальщики и их карманы – на своих прежних местах.
Есть мужчины в русских селеньях
В заключение расскажем более оптимистичную историю. Ее автор – Павел, собственник квартиры в доме по адресу город Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 60 – если пока еще не окончательно добился победы справедливости, то уже очень к ней близок.
Началась история все в том же 2006 году, когда этот самый дом был взят под управление все тем же ООО «НУК «Жилой дом». По словам жителей дома, сотрудники управляющей компании якобы обещали им провести ремонт отопительной системы в подвале за счет собственных средств. Ремонт действительно был проведен, но оплачивать эти работы управляющая компания отказалась. Руководство НУК предъявило жителям смету на сумму ни много ни мало 1,5 миллиона рублей. Однако люди на слово коммунальщикам не поверили и поручили проверить их расчеты жительнице того же дома, у которой есть финансово-экономическое образование. Смету проверили и обнаружили, что сумма ее завышена на 600 тысяч рублей!
Оставался вопрос – кто заплатит 900 тысяч? Об использовании «собственных средств компании» речь уже не шла. Более того, деньги, ранее выплаченные собственниками по статье «капремонт», по какой-то неизвестной причине использовать не предполагалось.
И с января 2013 года в квитанциях жителей дома на Ломоносова, 60 появилась отдельная строка: «капитальный ремонт системы отопления». По ней собственникам каждой квартиры в течение 10 месяцев начислялась дополнительная плата порядка тысячи рублей, помимо обычных платежей по статье «капремонт». Все это якобы соответствовало решению собрания старших по подъездам.
– Известно, что процедура проведения собрания не была соблюдена, – считает Павел. – Протокол был подписан неуполномоченными лицами. Я сам являюсь одним из старших по подъездам и на собрании не присутствовал. Я вынужден был обратиться в Нижнесалдинский городской суд с иском о признании незаконным решения собрания старших по подъездам по взиманию платы за капитальный ремонт отопительной системы и самого взимания этих средств. Однако суд первой инстанции принял противоречивое решение: собрание признали незаконным (поскольку его протокол подписан неуполномоченными лицами), а его решение оставил в силе. Но апелляционный суд в августе 2013 года мой иск удовлетворил и взимание средств признал незаконным. Этот прецедент дает право всем жителям дома требовать компенсации выплаченных ими средств.
Однако НУК до сих пор продолжает присылать Павлу квитанции, содержащие эту строку. В настоящее время в Мировом суде Нижней Салды находится иск Павла об исключении этой строки из квитанции и аннулировании якобы накопленного по ней долга, а также иск о компенсации нанесенного ему морального вреда.
«МК-Урал» будет следить за продолжением судебного разбирательства и за деятельностью ООО «НУК «Жилой дом». Мы надеемся, что жители Нижней Салды проявят больше активности в защите своих прав и готовы поддержать их в этом.
