Суть проблемы вовсе не в отсутствии финансов – как выяснилось, с этим у нижнесалдинских управляющих компаний все в порядке. Что же касается добросовестности коммунальщиков, то здесь наблюдается явный дефицит. Дело в том, что в Нижней Салде, да и в других небольших городах при межевании земельных участков под многоквартирными домами исходили с точки зрения того, чтобы люди меньше платили налог на землю под МКД. Это привело к тому, что границы были оформлены едва ли не по контуру дома.
Таким образом, жители фактически лишились прав на дворовую площадку, а выгоду, о которой думали при межевании, получили не они, а «управляшки», обслуживающие жилфонд. И смех и грех заключается в том, что земельный налог под МКД отменен и для собственников квартир нет особой разницы – будет проведено повторное межевание или нет. Все зависит от активности управляющих компаний, но они не спешат инициировать расширение придомовых территорий, которое ударит по их кошельку.
«Надо зреть в корень»
Если в Екатеринбурге сотрудники УК мало-мальски стараются следить за состоянием двора, хоть и редко, но подкрашивая качели и завозя песок в песочницу, то в той же Нижней Салде они отказываются это делать. И по закону оказываются правы – земельный участок не закреплен за домом, а значит, благоустройство – дело сугубо добровольное. В итоге нагрузка ложится на плечи муниципалитета. Вопреки здравому смыслу дворы являются местами общего пользования – наравне, например, с городской площадью или берегом пруда. Управляющие компании, безусловно, хотели бы сохранить статус-кво – в ущерб жителям и бюджету.
– Советский запас прочности заканчивается, дворы разрушаются. Все детские площадки, дворовые сооружения – корты и так далее – приходят в негодность, и начинаешь думать, что можно с этим сделать. Надо зреть в корень и понимать, почему это происходит. В мегаполисах эта проблема менее острая, потому что когда там межевали, то задача была присоединить больший участок, так как необходимы места под парковку и так далее. У наших же домов сегодня нет ничего – ни контейнерной площадки, ни парковки. Если бы у нас была актуальна проблема точечной застройки, то все дворы бы уже застроили. И, вероятно, люди бы начинали задумываться о необходимости повторного межевания, – размышляет глава городского округа Нижняя Салда Елена Матвеева.
Тем не менее в Нижней Салде проблема с обустройством дворовых территорий решается, хоть и не такими темпами, как хотелось бы горожанам. Один момент – это происходит в ущерб жителям частного сектора.
– Средства на благоустройство, которые направляются в округ, согласно методике Минфина должны идти по трем направлениям: освещение, тротуары и места общего пользования, разработка документации по благоустройству. Получается, что, когда мы тратим деньги на ремонт детских площадок во дворах (чем, по сути, должны заниматься УК. – Прим.), мы урезаем финансирование на освещение и тротуары – в итоге страдают в первую очередь жители частного сектора, которые ходят по темноте, ночью хоть глаз выколи, фонарей нет на 80% территории. А ведь там много молодых семей – не является ли это нарушением их конституционных прав? Те два-три миллиона, которые тратятся на ремонт дворов, могли бы пойти на освещение, – говорит Елена Матвеева.
Весь казус заключается в том, что и собственников квартир, и УК устраивает существующее положение дел. Однако стоит учесть, что если дворы передать в ведение управляющих компаний, то жители получат очевидную выгоду – высвободившееся средства из городского бюджета муниципалитет сможет направить на другие цели – например, озеленение или ремонт тротуаров и дорог.
Стирая грани
Сейчас же доходит до курьезов, характеризующих отношение УК Нижней Салды к жителям многоквартирников. Так, если в Екатеринбурге косят траву во всем дворе и заросли можно увидеть в единичных случаях, то здесь коммунальщики не утруждают себя, выкашивая зелень только в 2-3 метрах от дома. Остальную территорию приходится обрабатывать за счет бюджета.
– Доходит до смешного. У нас дерево вплотную примыкает к дому, но по кадастровому плану находится на муниципальной земле, и подпиливать обязаны мы, а не управляющая компания. Или взять другой пример: зимой в гололед подсыпают выход около подъезда, а тротуар, который идет от дома, уже не подсыпается. Смешно, не правда ли? – задается вопросом глава Нижней Салды.
Елена Матвеева считает, что дворовые площадки можно будет привести в порядок только в случае законодательного воздействия на УК, чтобы подвести дома старой постройки под общий знаменатель с новостройками. Согласно Градостроительному кодексу, за недавно введенными в эксплуатацию домами закрепляется земельный участок, который управляющие организации обязаны содержать. При этом тарифы на содержание одинаковые – хоть для обладателей квартир в новостройках, хоть для обладателей квадратных метров в «хрущевке».
– Я бы хотела, чтобы всех уравняли в обязанностях, чтобы каждый дом обладал земельным участком с необходимым перечнем инфраструктуры – парковкой, контейнерной площадкой, все это надо регламентировать. Если законодатель эту норму введет, УК ничего не останется, как взять на баланс и содержать. Как мне сказал один из действующих депутатов Госдумы, подобный законопроект уже в работе. Если хочешь управлять – должен делать. Дворы наши как после бомбежки, мне стыдно перед людьми, этот снежный ком нарастает, но я ничего не могу сделать, если все это не регламентировать, – говорит Елена Матвеева. – При этом я подчеркиваю, что все можно делать без увеличения оплаты за содержание жилья!
Бесхозные помойки
Еще одна проблема, которую породила порочная система «кривого» межевания, – отсутствие обязанностей у управляющей компании по обустройству контейнерных площадок. Жителям мегаполисов в это трудно поверить, но это действительно так. Как мы помним, земельные участки отмежеваны едва ли не по фундаменту, а согласно санитарным нормам, мусорные баки должны располагаться не ближе, чем 20 метров от ближайшего жилого дома. Вот и получается, что УК экономит еще и на содержании площадок для складирования бытовых отходов.
– Сейчас прокуратура от нас требует обустроить площадки, но у нас нет столько средств. И ведь согласно закону, это обязанность УК, а не муниципалитета. Пробелы в законодательстве порождают ком различных проблем в городском округе, начиная с убыточности МУП, который должен вывозить мусор и содержать большой штат дворников. Происходит несправедливое распределение средств по отношению к частному сектору, где люди платят сами за себя, – считает градоначальник.
Первопроходцы
Единственная организация в Нижней Салде, которая по доброй воле пошла на увеличение придомовой территории, – это товарищество собственников недвижимости «Урал», под управлением которого находятся 11 пятиэтажных домов.
– Мы в этом плане первопроходцы. Очень большие сложности в работе с населением, но благодаря администрации сдвиги есть. В данный момент основная задача – создать общие границы и придомовую инфраструктуру. Но, понимаете, какая психология у людей: землю им не надо, а выкашивать траву – надо, – рассказывает о возникших трудностях председатель ТСН «Урал» Александр Волков.
Возглавляемое им товарищество показывает успехи в управлении жилфондом, чего не скажешь об управляющих компаниях Нижней Салды. Чтобы ускорить процесс капитального ремонта, жители «Урала» сейчас реализуют уход из-под опеки регионального оператора, который заведует Фондом капремонта, и собираются создавать спецсчет. Это позволит отремонтировать дома не в «призрачном» 2034 году, а в ближайшие 2-3 года.
Благодаря эффективной работе ТСН практически во всех домах решены проблемы, которые требовали текущего ремонта. Пользуясь этим фактом, представители Фонда отодвинули сроки капитальных ремонтов данных домов в далекое будущее.
Сегодня у жителей есть вполне обоснованное недоверие к системе взносов на капремонт. Они уже убедились, что деньги, собранные через ТСН, тратятся именно на ремонт и в понятные сроки. От Фонда пока поступила только идея отправлять деньги в «общий котел» почти на двадцать лет – без каких-либо гарантий их целевого использования в будущем.
«Священные коровы»
Другие управляющие организации не могут похвастаться такими результатами. Они отмахиваются и фактически снимают с себя ответственность за организацию капитальных ремонтов. Более того, пытаются заработать на подрядчиках, перекидывая на них все скопившиеся за последние годы проблемы.
– Управляющие компании должны были регулярно обследовать конструктивные элементы все предыдущие годы и при необходимости ремонтировать здание. Что мы имеем сейчас: по программе капремонта в перечень попадают кровля, фасад, инженерные сети, лифтовое хозяйство и отмостки, а они начинают подрядчикам предъявлять прогнившие перекрытия. Но конкурс отыгран, у подрядчика средства, допустим, только на утепление и кровлю. УК же начинает жителей «подначивать», чтобы они заявления писали в Госжилинспекцию, требовали ремонта, который должны были делать сами. У меня порой создается впечатление, что управляющие компании нашего города – это некие «священные коровы», на которых нет управы и которые живут по системе «однодневок» – пришел, собрал деньги, а там как получится, – возмущается Елена Матвеева.
Зачастую «как получится» приводит либо к аварийным ситуациям, либо к отказу от управления домами. «Отказников» вынуждено обслуживать муниципальное предприятие «Салдаэнерго», которое к тому же является поставщиком отопления, горячего и холодного водоснабжения в Нижней Салде. Всего МУП «Салдаэнерго» обслуживает 15 домов, но, несмотря на небольшие сборы (60-70%), работает по обслуживанию жилья в плюс. К сожалению, остальные направления деятельности предприятия настолько убыточны, что этот плюс сводится на нет.
– Я бы условно разделил наш жилфонд на категории: во-первых, это бывшие общежития, где большая площадь мест общего пользования и проживает весьма специфичный контингент. Вторая категория – старые двухэтажки. В этом году они попали у нас под капремонт, там в основном пенсионеры, у них платежеспособность получше. Если бы не было общежитий, то прибыль была бы существенная, при этом надо учитывать, в каком состоянии нам достались эти дома, в «раздолбанном» просто, в них не вкладывалось ничего десятилетиями, – поясняет директор МУП «Салдаэнерго» Сергей Арефьев.
Получается, что управляющие компании, которые находятся в частных руках, явно не бедствуют, имея достаточно средств на содержание жилфонда. При этом деньги за поставку ресурсов по неизвестным причинам не доходят до МУП «Салдаэнерго». Так, по управляющим компаниям задолженность составляет более 15 миллионов рублей.
– Мы будем инициировать расторжение договоров с некоторыми УК и переходить на прямые расчеты с населением, – предупредил Сергей Арефьев. Хотя переход на прямые расчеты может произойти без вмешательства МУПа. Насколько известно редакции, в настоящее время на выходе законопроект, который обяжет УК переходить на прямые поставки ресурсов с 1 января 2017 года.
Куда уходят деньги жителей – вопрос открытый. В Нижней Салде все чаще свыкаются с той мыслью, что управляющие компании сознательно превращаются в денежных монстров, аккумулируя на своих счетах средства горожан и создавая дочерние структуры по типу расчетно-кассовых центров, на содержание которых уходит более 2 миллионов рублей в год. Эта сумма могла бы пойти на обслуживание домов и обустройство детских площадок, но «нищенствующие» коммунальщики предпочитают «вбухивать» средства в сомнительные «фирмы-прокладки», вызывая раздражение как у жителей Нижней Салды, так и у контролирующих органов.
