В прошлом «МК-Урал» неоднократно рассказывал о работе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Мы сообщали о многочисленных конфликтах с участием сотрудников управления и лично начальника Игоря Цыганаша, о срыве сроков подключения Свердловской области к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН) и претензиях граждан к качеству работы ведомства.
Кроме того, мы рассказывали о странных случаях с регистрацией объектов недвижимости. Например, в 2017 году руководитель территориального отдела № 4, назначенный вскоре после прихода в управление Игоря Цыганаша, лично поставил на кадастровый учет как объекты недвижимости две бани площадью три квадратных метра каждая.
Теперь нам стало известно, можно сказать, об обратном случае, когда собственники вполне нормальных объектов недвижимости не могут их зарегистрировать.
Аренда кота в мешке
В редакцию «МК-Урал» обратились несколько жителей Екатеринбурга. Ранее они взяли в аренду участки в поселке Малый Исток, находящиеся в федеральной собственности. Недавно один из арендаторов Евгений Климов решил зарегистрировать недостроенный жилой дом. Для этого он подготовил необходимый пакет документов, который направил в областное управление Росреестра. Спустя продолжительное время из ведомства поступил ответ, который озадачил многих арендаторов, которые создали инициативную группу, которую возглавил Евгений.
Согласно документу, копию которого Евгений предоставил в распоряжение редакции, арендуемый им земельный участок расположен «в границах запретной зоны военного объекта войсковой части 58661-20». Формально управление Росреестра не отказало Евгению в регистрации дома, оно лишь «приостановило государственную регистрацию». В уведомлении данная приостановка объясняется необходимостью выяснить, требуется ли согласование строительных работ с военными и получал ли заявитель такое согласование, если оно необходимо.
Евгений не отрицает, что никакого разрешения у военных он не получал, поскольку о существовании запретной зоны узнал только когда пришел ответ из Росреестра. Не слышали ничего подобного и его соседи по поселку.
«Раньше никаких проблем с регистрацией объектов не было, – рассказывает другой арендатор Евгений Братчиков. – Я вводил дом в эксплуатацию в конце 2019 года, регистрировал его без всяких проблем. Но теперь, когда я взялся помочь знакомому, чей участок расположен недалеко от моего, мы столкнулись с проблемами, и как их решать, я не знаю».
Обеспокоен ситуацией и Николай Усов оформивший аренду участка в прошлом году.
«Я недавно провел электричество на участок, стал готовиться к строительству дома, завозить стройматериалы, – говорит арендатор. – Думал начать работу, как только более-менее тепло станет. А теперь получается, что дом то я построю, но зарегистрировать его не смогу. И зачем мне тогда его строить?»
Особенное недоумение у арендаторов вызывает тот факт, что принадлежащие им участки находятся в федеральной собственности, и обязанности по уплате арендных платежей с них никто не снимал. Получается, что сначала государство предоставило землю, а затем фактически ограничило возможности ее использования.
«А нужен ли такой объект?»
Что же из себя представляет запретная зона и насколько ее существование законно? Для ответа на данные вопросы мы обратились к доценту кафедры предпринимательского, трудового и коммерческого права юридического факультета Института права и национальной безопасности РАНХиГС, кандидату юридических наук Олесе Золотовой.
«Действительно, в 2014 году Правительство России приняло постановление № 405, позволяющее Министерству обoроны устанавливать запретные зоны и иные зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), – говорит эксперт. – Это необходимо как для того, чтобы обезопасить военные объекты, так и обезопасить людей от этих объектов. В пределах зон любая хозяйственная деятельность ограничена и требует согласования с военными».
Каким образом должно осуществляться это согласование, неизвестно. Соответствующих нормативных актов, регулирующих данный вопрос попросту нет, что дает возможности для злоупотреблений и возникновения коррупционных схем.
Вместе с тем Олеся Золотова подчеркивает принципиальную разницу между военными объектами, расположенными в населенных пунктах, и за их пределами.
«Если объект расположен за границей населенного пункта, то запретная зона вокруг него может достигать трех километров в зависимости от того, что это за объект, – поясняет эксперт. – В населенных пунктах запретная зона устанавливается по внешнему ограждению территории военного объекта или, если такое ограждение отсутствует, по его внешнему периметру. Это вполне объяснимо: установление каких-либо многокилометровых зон в городской черте сделает нормальное ведение хозяйственной деятельности на значительной части города невозможной. К тому же, если военный объект представляет такую угрозу, что ради него нужно создавать большую запретную зону, возникает закономерный вопрос, а нужен ли он в таком случае в городе?».
Войсковая часть, о которой идет речь, судя по данным из открытых источников, расположена в жилом районе Кольцово, входящем в состав Октябрьского административного района Екатеринбурга. На карте видно, что за забором части располагаются жилые дома, хозяйственные объекты, а также железнодорожная станция «Кольцово». То есть, очевидно, что войсковая часть находится именно в населенном пункте, а не за его пределами. И на основании чего, вокруг нее создана трехкилометровая запретная зона, непонятно.
Что касается ответственности за странное решение, то ее, отмечает Олеся Золотова, должно нести управление Росреестра.
«Сведения о создании запретной зоны вносятся в ЕГРН, и этим занимается Росреестр, – говорит эксперт. – Что особенно важно, функции Росреестра не сводятся к простому регистрированию. Это орган осуществляющий государственный земельный надзор, под которым законом подразумевается, в том числе, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти».
Обращение до Президента не дошло
Как же два ведомства объясняют появление запретной зоны в Кольцово? Со стороны Министерства обoроны на данный момент имеется только крайне лаконичное заявление, распространенное в СМИ:
«Порядок установления запретных и иных зон с особыми условиями определен постановлением правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года. На основании решения межведомственной комиссии от 2015 года о необходимости установления запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта и охранной зоны министерством обoроны были установлены запретная и охранная зоны по периметру военных объектов».
Из этого заявления непонятно, почему, раз зона установлена по периметру (как и должно быть), то каким образом тогда в ней оказался Малый Исток. Поэтому мы направили свой запрос в Центральный военный округ. К сожалению, несмотря на то что мы задали военному ведомству конкретные вопросы, такие как «Чем обусловлено установление указанной запретной зоны за пределами ограждения военного объекта?», «Какие ограничения действуют в рамках данной зоны?» и т. д., мы получили тот же самый ответ, который ранее был распространен в других СМИ.
Может быть, военные здесь не при чем, а имеет место ошибка со стороны Росреестра? Мы попытались узнать позицию начальника областного управления Игоря Цыганаша. К нашему удивлению Игорь Николаевич проигнорировал телефонные звонки, решив пообщаться при помощи СМС. Узнав, что с ним пытаются пообщаться журналисты, руководитель посоветовал обратиться в пресс-службу. Мы подготовили запрос, в ответ на который ведомство сообщило, что основания для отказа в регистрации запретной зоны ограничены.
«Исключительный перечень случаев, при которых орган регистрации прав направляет уведомление о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН, установлен частью 2 статьи 34 Закона о регистрации (в том числе, принятие решения об установлении ЗОУИТ неуполномоченным органом, отсутствие графического описания, несоответствие требований к формату документов в электронной форме), – говорится в ответе, подписанным Игорем Цыганашем. – Исходя из вышеизложенного, орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения об установлении, изменении, прекращении ЗОУИТ исключительно в соответствии с актами уполномоченных органов, поступившими в порядке межведомственного информационного взаимодействия».
С полным текстом ответа Управления Росреестра по Свердловской области можно ознакомиться в конце статьи.
Вместе с тем, в запросе мы указывали на полномочия Росреестра как органа, уполномоченного осуществлять земельный надзор, о чем говорила и Олеся Золотова, но данное обстоятельство не было отражено в ответе. В конце концов, можно было приостановить внесение сведений в ЕГРН до выяснения обстоятельств установления запретной зоны, которые должны были ведомству показаться сомнительными. Таким образом, можно было избежать общественного резонанса и массовых нарушений прав граждан и юридических лиц, чье имущество попало под действие этой зоны.
Не теряют надежды получить содержательный ответ от власти и арендаторы земельных участков в Малом Истоке. Поскольку речь идет о деятельности Министерства обoроны, граждане решили обратиться к Президенту России Владимиру Путину.
Авторы письма напомнили главе государства о том, что ранее он сам давал поручения по пересмотру количества зон с особыми условиями использования территорий и по упрощению порядка их отмены. Кроме того, Президент, отмечают авторы, давал поручения по поддержке индивидуального жилищного строительства.
«Давайте же вместе сделаем так, чтобы эти поручения были реализованы правильным образом, – говорится в письме. – Совершенно очевидно, что надо разбираться не только с количеством зон, но и с тем, как и где они устанавливаются, поскольку именно здесь и скрывается огромное количество нарушений и злоупотреблений. Внезапное незаконное возникновение ЗОУИТ на территориях, где не один десяток лет велось индивидуальное жилищное строительство и выросло не одно поколение наших граждан, может свести на нет все усилия по развитию индивидуального жилищного строительства и в разы увеличить риски и, соответственно, процент по кредитам на поддержку индивидуального жилищного строительства».
Примечательно, что в письме также упоминается, что регистрационные проблемы в Малом Истоке возникали еще до появления запретной зоны. По словам авторов, областное управление Росреестра регулярно завышает в несколько раз размер госпошлины за регистрацию объектов в Малом Истоке. А в одном случае небольшую хозяйственную постройку оценили в 17 млн рублей. По мнению авторов, это свидетельствует об умышленном характере нарушений со стороны управления Росреестра, а установление запретной зоны является местью за ранее поступившие жалобы на ведомство.
К сожалению, как это часто бывает, обращение граждан с жалобами на Росреестр и Министерство обoроны было передано…в Росреестр и Министерство обoроны. Советник управления по работе с обращениями С. Сафьяников объяснил это тем, что к письму не приложены ответы от данных ведомств.
Проекты под угрозой?
Важно отметить, что в Малом Истоке располагается ГКУ СО «Лечебно-оздоровительный комплекс Правительства Свердловской области», именуемое в народе как правительственные дачи, где проживают первые лица области и руководители территориальных подразделений федеральных органов власти. Знают ли их обитатели о том, что они теперь проживают в запретной зоне, остается только догадываться.
Если ограничения действуют на участок в Малом Истоке, расположенный, судя по карте, на границе запретной зоны, то как быть с микрорайоном Кольцово, в котором находится войсковая часть? Не столкнутся ли с регистрационными проблемами местные жители, желающие продать или купить квартиру? Эти вопросы особенно болезненны с учетом того, что за последние 20 лет бывший рабочий поселок превратился в полноценный жилой район мегаполиса. Уже сейчас здесь проживают порядка 30 тысяч человек, а район продолжает застраиваться.
Кроме того, гораздо ближе Малого Истока к войсковой части расположен аэропорт «Кольцово», который планируется сделать крупным национальным и международным хабом, что, скорее всего, потребует реконструкции. Мы обратились в пресс-службу «Кольцово» с вопросом, уведомляли ли администрацию аэропорта о создании зоны и последствии такого решения. Там нам посоветовали обращаться в пресс-службу Центрального военного округа, хотя речь шла именно о функционировании самого авиаузла.
Примечательно, что воинская часть в Кольцово возникла не вчера и не сегодня. Если ее функционирование представляет угрозу целому жилому району, международному аэропорту «Кольцово» и одноименной железнодорожной станции, то почему ее до сих пор не перенесли туда, где возможно обеспечить создание необходимой запретной зоны.
По всем расчетам, в запретной зоне оказываются также перспективный микрорайон «Новокольцовский», на территории которого должна разместиться деревня Летней Универсиады, Уральский завод гражданской авиации, который выполняет в том числе обoронные заказы, логопарк «Кольцовский», куда планируется перенести ряд крупных промышленных предприятий, в том числе хлебозавод «Смак». Кроме того, под угрозой оказывается и жилищное строительство.
Возможно, что решение Минобoроны и Росреестра и не сорвет миллиардные проекты, но, думается, создаст для инвесторов дополнительные административные барьеры, устранение которых декларируют федеральные и областные власти. При этом ряд проектов предусматривает не только частные, но и государственные инвестиции.
Нельзя исключать, что создание запретной зоны в Екатеринбурге – досадное недоразумение, но тогда возникают вопросы к компетентности конкретных должностных лиц. Кроме того, где гарантии, что подобное недоразумение не повторится и аналогичная зона не появится вокруг другого военного объекта уральской столицы, например, прямо в центре города?
Наши опасения фактически подтверждаются ответом из управления Росреестра по Свердловской области:
«Согласно пункту 12 Положения на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества».
Что касается территорий, планируемых для застройки и образования микрорайона «Новокольцовский», строительства объектов Всемирной Универсиады 2023 года, территории жилого района «Кольцово», международного аэропорта «Кольцово» и железнодорожной станции «Кольцово», то узнать о действующих ограничениях, согласно ответу, могут только заинтересованные лица путем подачи запросов в орган регистрации.
Стоит отметить, что выписка из ЕГРН является платной услугой, которую свердловское управление Росреестра как будто бы (складывается такое впечатление) навязывает гражданам. При этом действующий закон обязывает ведомство в течение пяти дней проинформировать всех заинтересованных лиц о создании запретной зоны. Но, как мы видим на примере нескольких жителей, по сути случайно узнавших о ее появлении, в проведении должного информирования есть сомнения. Теперь же, судя по всему, свердловское управление намерено еще и заработать на оказавшихся в трудной ситуации гражданах, предложив им в инициативном порядке узнать об ограничении их прав.
В инициативной группе полагают, что людей, столкнувшихся с регистрационными проблемами, связанными с запретной зоной, довольно много и предлагают читателям, оказавшимся в аналогичной ситуации присоединиться к деятельности по отстаиванию законных интересов. О подобных случаях можно написать по адресу: editor@mk-ural.ru
Со своей стороны редакция намерена обратиться в Генеральную прокуратуру с просьбой проверить законность принятого решения.
«МК-Урал» продолжит следить за развитием ситуации.