В начале марта мы подробно рассказывали о странной ситуации, в которой оказались граждане, взявшие в аренду у Росимущества земельные участки возле поселка Малый Исток. Построив на данных участках дома, жители с удивлением узнали, что зарегистрировать их они не могут. В ответ на обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Свердловской области им поступило уведомление о приостановке регистрационных действий, мотивированное тем, что участки находятся в границе запретной зоны войсковой части 58661-20, которая располагается в микрорайоне Кольцово. При этом данная часть располагается более чем в двух километрах от участков, хотя постановление Правительства России, на основании которого были введены ограничения, четко указывает, что в населенных пунктах границы запретной зоны устанавливаются по периметру военного объекта.
Помимо всего микрорайона Кольцово и многочисленных садоводческих товариществ, в запретную зону попали объекты транспортной инфраструктуры (аэропорт и железнодорожная станция), земельные участки, на которых планируется возведение многоквартирных домов, а также будущий логопарк и строящаяся деревня Универсиады.
В управлении Росреестра и Центральном военном округе нам подтвердили факт установление запретной зоны со ссылкой на соответствующее решение Межведомственной комиссии. Но на каком основании ее границы не совпадают с периметром войсковой части, а выходят за несколько километров вокруг нее, нам так и не пояснили. Зато после публикации в редакцию «МК-Урал» поступило письмо от управления Росреестра, в котором ведомство выражает несогласие с нашими предположениями и выводами о незаконности действий.
Поскольку среди наших читателей немало людей, которых касается решение Министерства обoроны и Росреестра, мы подробно разберем полученный документ.
Бюрократические тернии
В письме, которое подписал начальник управления Игорь Цыганаш, говорится о том, что ведомство якобы не должно было проверять обоснованность заявления военных о создании запретной зоны. Управление объясняет свою позицию тем, что данная процедура не относится к государственному кадастровому учету, а также ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа.
Напомним, что слова об обязанностях Росреестра проверять обоснованность претензий военных на создание военной зоны, принадлежали опрошенному нами эксперту. Мы повторно связались с данным экспертом, чтобы попросить оценить доводы Управления Росреестра.
По мнению эксперта, у управления Росреестра были все основания для проверки обоснованности заявления оборoнного ведомства, поскольку Росреестр уполномочен осуществлять земельный надзор в границах населенных пунктов. При этом под земельным надзором подразумевается проверка по вопросу использования земельных участков по целевому назначению. Введение же запретной зоны с нарушением требований постановления Правительства России по сути исключает возможность целевого использования, что позволяет ведомству проверять обоснованность заявления военных.
Также эксперт отмечает некорректность отсылки к судебной практике арбитражного суда. Во-первых, как известно, юридический прецедент в России не является источником права, и даже вступившее в законную силу решение суда относительно конкретных обстоятельств, не может быть основанием для вынесения решения по делам с аналогичными обстоятельствами. Во-вторых, эксперт подчеркивает, что с момента вынесения решения, на которое ссылается ведомство Игоря Цыганаша, произошли существенные изменения в российском законодательстве, касающиеся зон с особыми условиями использования территории.
В нашем прошлом материале мы указывали также, что на наш вопрос, препятствует ли создание огромной запретной зоны реализации инвестиционных и государственных проектов на данной территории, областное управление Росреестра ответило, что данную информацию могут получить заинтересованные лица через ЕГРН. Теперь ведомство дало нам комментарий, согласно которому их ответ получился таким, поскольку мы не указали конкретный земельный участок.
Узнав об этом ответе, один из граждан, столкнувшийся с регистрационными проблемами, заказал выписку (к слову, платную). И какого же было удивление арендатора, когда в полученной им выписке никаких данных о запретной зоне попросту не оказалось. Хотя в ответе на его заявление о регистрации построенного объекта она упоминается. Что это: ошибка или намеренная попытка скрыть информацию, остается только догадываться.
С момента нашей прошлой публикации в нашем распоряжении оказались и другие ответы, полученные гражданами из областного управления Росреестра. В одном из них ведомство советует обратиться в региональное УФСБ. Послушавшись данного совета, граждане направили соответствующий запрос, в ответ на который контрразведчики сообщили, что текст самого решения о создании зоны им предоставить не могут, так как оно содержит государственную тайну.
Управление Росреестра в письме в нашу редакцию указало также, что не отказывало гражданину в регистрации, а всего лишь приостановило регистрационные действия для получения от военных «информации согласования работ согласно требованиям градостроительного регламента, в связи с созданием таких объектов». Возможно, что с точки зрения бюрократического языка здесь действительно есть разница, но по факту человек не получил той услуги, за которой обращался. С учетом норм, регулирующих статус запретных зон, получить он ее сможет только в том случае, если границы данной зоны будут установлены, как и положено, по границе войсковой части.
По самому обращению Росреестра в военное ведомство тоже есть ряд вопросов. Непонятно, откуда взялось требование о согласовании работ, если ни постановление Правительства, ни градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны такое требование не содержат. Не ясно и какой ответ хочет получить Росреестр, задавая бессмысленный и не основанный на нормах действующего законодательства вопрос. Ведь очевидно, что если согласование не предусмотрено, то его никто и не получал. Как при помощи таких запросов подчиненные Игоря Цыганаша собираются решать проблему с государственной регистрацией прав на объект, попавшие в запретную зону? Или может ее вообще никто не собирается решать?
Неприятные новости
Необходимость решения проблемы признают и областные власти. В начале марта первый заместитель губернатора Александр Высокинский в ходе осмотра строящейся деревни Универсиады заявил, что правительство ведет переговоры с Министерством обoроны, и заверил, что на подготовке к Играм 2023 года ситуация не скажется.
Маловероятно, что заявление одного из ключевых чиновников региона успокоило десятки тысяч граждан, проживающих в отныне запретной зоне. Как мы и обещали в конце нашего прошлого материала, мы обратились в Генеральную прокуратуру с просьбой проверить законность установления запретной зоны за пределами периметра войсковой части. Недавно мы получили уведомление, что наше заявление из аппарата главного военного прокурора передано в прокуратуру Центрального военного округа.
Мы надеемся, что надзорное ведомство ответственно подойдет к решению проблемы, хотя времени на это может уйти очень много. К сожалению, не исключен и вариант, что гражданам и предприятиям придется самостоятельно защищать свои права в суде.
В картотеке арбитражных дел уже есть карточка по иску ООО «Урал Билд» (входит в ГК «Атлас-Девелопмент») к Министерству обoроны. Заявление поступило в Арбитражный суд Свердловской 31 марта. Пока производство по делу не возбуждено.
Корреспондент «МК-Урал» связался с генеральным директором ГК «Атлас-Девелопмент» Владимиром Городенкером.
«Как я ранее обещал в СМИ, мы обратились в суд с требованием привести границы запретной зоны в соответствие с законодательством, – сказал Владимир Борисович. – Под действие запретной зоны попали несколько наших земельных участков».
Владимир Городенкер также сообщил, что известие о создании запретной зоны стало для него сюрпризом.
«Никто нам ничего не сообщал, – сказал девелопер. – О появлении запретной зоны я узнал только из публикации в СМИ».
Все в суд!
Обеспокоены созданием военной зоны и в Гильдии строителей Урала.
«Из-за ограничений, которые налагает запретная зона, под угрозой окажется строительство и ввод в эксплуатацию жилищного фонда на 500 тысяч квадратных метров, расселение более 60 ветхих и аварийных домов в районах Кольцово и Малый Исток – говорится в заявлении организации. – Может быть сорвано строительство четырех детских садов и одной школы, а также реконструкция (либо капитальный ремонт) шести садиков и трех школ». Кроме того, собственники более 1000 земельных участков могут оказаться ограничены в правах по их использованию».
Не имея возможности самостоятельно обратиться в суд для обжалования решения, гильдия подготовила проект искового заявления, который может получить каждый, обратившись по почте office@uralsro.ru.
«Срок обжалования решения Миноборoны составляет три месяца со дня, когда лицо узнало о том, что его право нарушено, – напоминает гильдия. – Если считать со дня внесения сведений в ЕГРН, то это – до 22 апреля 2021 года».
К слову, нарушением прав может считаться не только само по себе создание запретной зоны за пределами периметра военного объекта, расположенного в населенном пункте, но и тот факт, что никто из землепользователей, с кем общались корреспонденты «МК-Урал», не был своевременно извещен о ее появлении.
Учитывая, что по примерным расчетам в запретную зону попали 50 тысяч гектаров, суды могут быть попросту завалены исками. Причем граждане и предприятия вправе требовать не только отмены решения, но и взыскания убытков. При этом речь может идти как о потраченных деньгах (на аренду участков, фактически оказавшихся бесполезными, и на строительство зданий, которые они не могут зарегистрировать и т. д.), так и об упущенной выгоде. Например, один из арендаторов земельного участка возле поселка Малый Исток, ориентировочно оценил причиненный ему ущерб в семь миллионов рублей.
А если исков с подобными требованиями будут тысячи или десятки тысяч? Вероятно, что возмещение ущерба обойдется Министерству обoроны в сумму не на один миллиард рублей. Готово ли оборoнное ведомство ради непонятных целей расстаться с такой суммой? Для наглядности скажем, что по оценке руководства УВЗ, озвученной в СМИ, новый танк «Армата» стоит, например, 250 млн рублей.
Впрочем, надежда на победу здравого смысла еще есть. Со своей стороны, редакция «МК-Урал» продолжит уделять проблеме особое внимание, в том числе мы будем следить за всеми судебными процессами по спорному решению.
P.S. Когда данный материал уже был готов к публикации, мы получили шокирующий ответ от филиала Федеральной кадастровой палаты по УрФО. Оказывается, что войсковая часть не находится в границах населенного пункта, потому что... границы Екатеринбурга вообще не внесены в ЕГРН. И это при том, что еще в 2020 году управление Росреестра торжественно отчиталось об успешном запуске системы, который продолжался порядка двух лет. Но по такой логике вокруг любой войсковой части в Екатеринбурге можно устанавливать запретные зоны, которые попросту покроют всю территорию города, парализовав любую деятельность. Кроме того, с точки зрения действующего законодательства, если нет городской черты или она не определена, то получается, что такой категории как земли населенных пунктов вообще не существует. Соответственно все нормативные документы, выпускаемые исполнительными органами в рамках градостроительного кодекса, можно автоматически признавать недействительными. Ведь Градостроительный кодекс действует только в отношении земельных участков в городской черте. В то же время существует нормативная база Свердловской области и города Екатеринбурга, где границы всех населенных пунктов региона, в том числе и его столицы четко обозначены. Поэтому есть все основания полагать, что именно эти доводы суд примет во внимание. Тем не менее, очевидно, что на Урале есть серьезные организационные проблемы в сфере регистрации, и на это стоит обратить внимание руководству страны.
