Внимание россиян в последнее время приковано к присоединению к стране четырех новых регионов и проведению частичной мобилизации. Включение в состав РФ территорий, пострадавших в ходе боевых действий, потребует от государственных органов и строительных организаций напряженной работы по восстановлению разрушенной инфраструктуры. Ответственным за данную работу назначен заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин.
Еще до проведения референдумов на новых территориях вице-премьер давал федеральным и региональным властям установки по снижению административных барьеров. Но как минимум в Свердловской области представители государственных ведомств как будто действуют с точностью наоборот. В ближайшее время такую «заботу» чиновников могут почувствовать на себе и жители других регионов России.
«МК-Урал» на протяжении длительного времени рассказывает о том, как с приходом на должность начальника Территориального управления Росимущества по Свердловской области Сергея Зубенко в Екатеринбурге начался самый настоящий кризис в сфере оборота земель, находящихся или находившихся ранее в федеральной собственности. Ведомство начало резко пересматривать ранее заключенные договоры купли-продажи и аренды, а также «подвешивать» процесс заключения новых.
Мы отмечали, что действия Росимущества создают угрозу не только строительным и девелоперским компаниям, но и простым людям, например, пайщикам коттеджного кооператива. Более того, ТУ Росимущества внезапно решило отменить свое же решение о передаче в муниципальную собственность участка под ТРЦ «Золотой». Хотя это не просто коммерческий объект, но и новый главный автовокзал уральской столицы, имеющий стратегическое значение для развития транспортной системы всего Уральского федерального округа.
Мы предполагали, что за массовым отказом и затягиванием сроков стоит желание чиновников «заработать» на бизнесе. Не секрет, что один из самых распространенных коррупционных механизмов – создание коммерсантам проблем, а затем вытягивание из них денег. Учитывая, как на публикации СМИ о действиях Сергея Зубенко реагирует его начальство, включая руководителя центрального аппарата Росимущества Вадима Яковенко (вместо признания ошибок подчиненного ведомство со страниц своего сайта обвиняет журналистов в попытках дискредитации), есть основания полагать, что вся работа регионального ТУ проводится с «благословения» московского руководства.
В пользу данного предположения говорит и аудио разговора двух предпринимателей. Один из них рассказывает о начале применения в Свердловской области некоего «московского механизма», системы «шлагбаумов», которая работает «четко и сбалансировано, в плохом смысле для предпринимателей и в хорошем смысле для чиновников».
«Помощь» из Москвы
Теперь появились все основания считать, что свердловское ТУ действует не просто с «молчаливого согласия» центрального аппарата, а в соответствии с его прямыми указаниями. В распоряжении редакции имеются фото нескольких протоколов совещаний с участием высокопоставленных чиновников Росимущества, включая помощника руководителя ведомства Алексея Маслова.
Данные протоколы фактически подтверждают высказанное в одном из наших прошлых материалов предположение, что в центральном аппарате сформирована целая группа сотрудников, которая работает по изъятию земель в Октябрьском районе Екатеринбурга. Судя по датам протоколов (7 и 16 сентября), заседания проводятся на регулярной основе.
В числе прочего из документов следует, что Сергей Зубенко сообщает московскому руководству о нехватке у него кадров и ресурсов для проведения такой масштабной работы по изъятию земель. Создается впечатление, что работники ТУ во главе с Зубенко не горят желанием выполнять поставленные задачи и поручения Москвы, видимо, понимая, что «федералы» неправы.
Возможно, чувствуя это и уже не доверяя команде Зубенко, высшее руководство Росимущества решило пойти на крайние меры и командировать в Екатеринбург своих юристов Викторию Лозко и Ксению Зварич для представления интересов свердловского ТУ в суде.
Вероятно, участием в конкретных судебных делах командировка не ограничится. Нельзя исключать, что специалисты из центра едут в Свердловскую область, чтобы показать, как правильно налаживать «московский механизм», а также проведут полную проверку в отношении сотрудников ТУ и лично Сергея Зубенко. Говорят, что он успел подписать несколько важных документов без согласования с Москвой, чем вызвал крайнее недовольство федерального начальства.
Логистические центры пойдут под снос?
До сих пор мы возлагали на прокуратуру определенные надежды. Напомним, что еще весной надзорное ведомство вносило представление, согласно которому бездействие ТУ Росимущества, которое отказывается выполнять свои функции без поручения центрального аппарата, «подрывает авторитет власти».
Данный документ подписывал заместитель прокурора Александр Юровских. Но теперь тот же самый представитель надзорного ведомства направил в Арбитражный суд Свердловской области иск, который может стать спусковым крючком массового земельного передела. Тем самым прокуратура фактически согласилась с претензиями ТУ Росимущества, о которых мы рассказывали в прошлом материале.
В заявлении прокуратура просит ни много, ни мало признать незаконными сделки по 55 земельным участкам, расположенным в Октябрьском районе Екатеринбурга. Свою позицию ведомство основывает на том, что раньше эти земли были сельскохозяйственными, а теперь они принадлежат юридическим и физическим лицам, не имеющим отношения к аграрной сфере.
Указанные участки ранее были переведены из категории сельскохозяйственных в иные (деловая застройка, промышленная, жилая и т. д.) В прокуратуре и ТУ Росимущества полагают, что смена категории должна производиться до продажи. Хотя за почти два десятка лет в Свердловской области были сотни если не тысячи примеров, когда порядок был иной (то есть сначала покупка, а потом перевод земель из одной категории в другую). И, пожалуй, самый яркий пример – Академический район. Новая административная единица Екатеринбурга практически полностью построена на землях, которые когда-то числились сельскохозяйственными.
Речь идет в том числе о территориях вблизи аэропорта Кольцово. А на некоторых оспариваемых земельных участках уже построены или строятся производственные и логистические объекты. Это в том числе новая площадка завода «Смак», крупнейшего производителя хлебобулочных изделий, то есть предприятия, ответственного за продовольственную безопасность региона. Такой же статус имеет и распределительный центр «Пятерочки». Важную роль в устойчивом функционировании потребительского рынка играют и склады компаний Alibaba и Ozon.
И как же будут применяться последствия признания сделок незаконными, если суды удовлетворят иски прокуратуры? Придется сносить все объекты? А как быть с проектом создания в окрестностях Кольцово нового административного центра, о котором говорит глава Екатеринбурга Алексей Орлов? Ждать, когда будут улажены все бюрократические процедуры в понимании свердловского ТУ Росимущества?
Создание прецедента?
Еще больше вопросов касается возможных последствий, которые может повлечь победа прокуратуры в суде. И хотя формально юридический прецедент не является источником российского права, суды, особенно арбитражные, как правило, ориентируются на существующую судебную практику.
Получается, по всей России стоит ждать массового оспаривания ранее заключенных сделок и Уральский регион является лишь полигоном для обкатки данной схемы? Чтобы потом внедрить ее там, где земля стоит значительно дороже: в Московской области и Краснодарском крае.
Такой сценарий не исключен. И последствия подобных нововведений могут быть самыми серьезными. Ведь, как мы уже говорили, в одном только Екатеринбурге проблема может затронуть жителей целого района – Академического.
Впрочем, нельзя исключать, что в Росимуществе и его свердловском ТУ может существовать некий «дифференцированный подход», о котором, кстати, говорил уже упомянутый нами коммерсант, рассказывающий о делении застройщиков на «Абрамовичей» и «простых смертных».
И тут интересен пример с застройкой бывшей промышленной зоны к северу от железнодорожного вокзала. Как мы рассказывали, проект создания микрорайона «Завокзальный» группы компаний «Синара», который поддерживают глава Екатеринбурга Алексей Орлов и губернатор Евгений Куйвашев, уже столкнулся с проблемой в виде отказа ТУ Росимущества в переводе земли из федеральной в муниципальную собственность.
В то же время рядом уже несколько лет возводятся жилые дома на территории бывшего завода «Уралпластик». Данный проект реализует крупный федеральный застройщик «ПИК». Столкнется ли компания с попытками оспорить ранее заключенные договоры? Следить за этим будет очень интересно. Ведь, если у «ПИКа» не возникнут те же проблемы, что у «Синары» и других местных компаний, то это создаст почву для разговоров, что игрокам федерального рынка новые правила игры не писаны.
Война хижинам
Еще больше проблем землепользователям (как девелоперам и застройщикам, так и конечным покупателям) может создать законопроект, подготовленный Росреестром. Ознакомиться с текстом можно на сайте https://regulation.gov.ru , указав номер законопроекта – 02/04/10-22/0013198.
Разработчики, ссылаясь на необходимость повышения эффективности использования земель и пополнения бюджета, намерены расширить санкции за неиспользование и ненадлежащее использование любых земельных участков. При этом поле для применения закона оказывается достаточно широкое.
В первой же статье закона указано, что на арендованном у государства или муниципалитета земельном участке, предоставленном для строительства индивидуального жилого дома, необходимо в течение десяти лет построить такой дом. Если договор был заключен на меньший срок или до вступления в силу закона, то дом надо успеть построить в течение срока договора или за ближайшие пять лет с 1 января 2024 года (дата вступления законопроекта в силу). И это в условиях, когда многие участки не обеспечены не то что электричеством и водопроводом, но даже и дорогой для подвоза стройматериалов.
Примечательно, что уже есть практика, когда у граждан пытались отобрать участки, мотивируя это тем, что они якобы не используются по назначению. Так было, например, в Красноярском крае. Прокуратура выставила муниципальной администрации представление о нарушении законодательства в связи с тем, что дом, зарегистрированный в собственность гражданина, не соответствовал по своей площади СНИПу – был слишком маленьким, как посчитала прокуратура, для жилого дома – всего 15,7 квадратного метра.
И что сделала администрация? Она отменила свое собственное решение! В итоге все суды признали действия прокуратуры и Администрации законными. И только Верховный суд РФ встал на защиту гражданина и указал, что СНИП, на который ссылается прокуратура носит рекомендательный, а не обязательный характер и не имеет значения какая у дома площадь.
И это все происходило без того закона, который сейчас предлагают принять. А что же будет в случае, если его все-таки примут?
Представьте, что законопослушный гражданин, повинуясь указу президента о частичной мобилизации, отправляется в зону специальной военной операции. Разумеется, в это время строить дом (причем такой, чтобы устроил прокуратуру) он никак не может. Вернувшись, он обнаруживает, что у него теперь нет «ни кола, ни двора». Зато есть непогашенные кредиты, взятые, например, на покупку стройматериалов.
И такая ситуация отнюдь не выглядит нереальной, ведь законопроект никаких льгот для участников спецоперации не содержит. Согласитесь: изъятие земли в таком случае – это не просто дискредитация государственной политики, это подрыв общественного договора между народом и властью.
Получается, что несмотря на декларируемые президентом и правительством антикризисные послабления в различных сферах экономики, мы можем получить массовый передел собственности, сравнимый по масштабу с первыми годами после Октябрьской революции. Вот только есть опасения, что все изъятое в государственной собственности не задержится, а со временем перейдет в нужные руки. А в роли «комиссаров» выступят сотрудники Росреестра, Росимущества и прокуратуры. И все это на фоне тех вызовов, с которыми столкнулась наша страна в последнее время.
В условиях небывалого санкционного давления и высоких затрат на обеспечение безопасности государства и всех его жителей от внешних угроз, сплочение общества и государства как никогда необходимо. Но отдельные федеральные ведомства и их ставленники на местах почему-то порой ведут себя так, словно стремятся добиться обратных результатов.
