Арбитражный суд Свердловской области в феврале 2021 года по иску областной прокуратуры (дело №А60-53682/2020) признал незаконной и недействительной сделку 2019 года по продаже мэрией Режа участка с парковкой на ул. Ленина, 3Б коммерсанту Владимиру Жукову, который с 2014 года арендовал эту землю.
Однако участок из незаконного владения не изъяли. Более того, после решения суда там активно строили торгово-выставочный комплекс (ТВК), сдав его в ноябре. Дело в том, что Жуков накануне обращения прокуратуры в Арбитраж (27 октября 2020 года) успел оформить сделку по продаже участка и объекта незавершенного строительства некому ООО «Торговый дом «Промэлектро», это случилось 9 сентября 2020 года.
Все это время мэрия, полиция, прокуратура не предпринимали существенных мер, чтобы вернуть жителям города незаконно проданную землю и снести возведенный на ней объект недвижимости.
Следственный отдел ОМВД России по Режевскому району отказался от возбуждения уголовных дел по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ) при покупке земли и по факту подделки документов (ст. 327 УК РФ), на основании которых Владимиру Жукову удалось получить участок от Администрации РГО. Прокуратура во главе с режевским городским прокурором Николаем Удаловым недавние отказы от возбуждения уголовных дел не оспорила.
Последним формальным действием прокуратуры стал иск в арбитраж в интересах Режевского городского округа в лице администрации РГО к ООО «Торговый дом «Промэлектро». В качестве третьего лица к процессу привлекли ИП Жукова В.В.
Истец просил признать комплекс на Ленина, 3Б самовольной постройкой, обязать ее снести, а также истребовать из незаконного владения участок площадью 2646,0 кв. м. Суд в удовлетворении иска полностью отказал.
На наш взгляд, а также по оценке независимых экспертов, в ходе арбитражного процесса и при отказе от возбуждения уголовных дел совершались неверные действия, которые помогли заинтересованным лицам уйти от ответственности по закону. Далее обоснуем эту точку зрения.
Каким может быть новый иск
Арбитраж не удовлетворил иск, посчитав ООО «Промэлектро» «добросовестным приобретателем» участка, на котором возведен ТВК. Суд посчитал недоказанным, что руководство ООО «Промэлектро» знало об отсутствии у продавца Владимира Жукова права отчуждать участок, а здание построено с соблюдением норм и правил.
Выходит, проигрыш дела был предопределен действиями прокуратуры, которая после проверки соблюдения требований законодательства при использовании муниципальной земли долго не подавала иск и не приняла меры к аресту участка и здания ТЦ. Промедление прокуратуры дало Жукову возможность продать незаконно полученное имущество. Не исключено, что это было сделано умышленно.
При рассмотрении дела №А60-53682/2020 прокурор зря отказался от иска об истребовании земли из чужого незаконного владения. Хоть Жуков и успел продать здание, нужно было привлечь ООО «Промэлектро» соответчиком или третьим лицом.
Тогда можно было оценить связь между ООО «Промэлектро» и Владимиром Жуковым, финансовую возможность «Промэлектро» купить участок и осведомленность покупателя о том, что он приобретал незаконно полученный объект.
Более того, как сообщил «МК-Урал» юрист, изучивший постановление свердловского Арбитража, можно было разбирать вопрос об иске о признании недействительными договоров купли-продажи участка и здания ТВК между Жуковым и ООО «Промэлектро».
Стоило оценить договоры купли-продажи участка и здания с точки зрения злоупотребления правом, проверить на мнимость, задавшись вопросом, была ли финансовая возможность у ООО «Промэлектро» совершить покупку, откуда взялись деньги, состоялись ли расчеты. Зачем предприятию из Екатеринбурга с прибылью за 2020 год менее полмиллиона срочно понадобился участок в Реже, да еще со стройкой недешевого ТЦ?
Эти вопросы следовало изучить в суде, но прокурор ограничился иском по договору между Жуковым и мэрией Режа. По ошибке или намеренно, но стратегия была выбрана неверно, считает эксперт, изучивший постановление суда. Он отмечает, что сегодня еще не утрачена возможность подачи иска об оспаривании договоров продажи объектов ООО «Промэлектро» по мотивам их ничтожности и истребовании земельного участка, поскольку срок исковой давности – три года с момента исполнения сделок.
Как стоило готовить апелляцию
Скоро будет рассматриваться апелляция на решение свердловского Арбитража от 28.01.2022. Пока слабо верится в готовность прокуратуры прилагать все усилия для защиты собственности РГО. Но при желании апелляция могла затронуть серьезные вопросы.
Например, суд не учел, что по ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка – здание, сооружение или другое строение, возведенные на участке, не предоставленном в установленном порядке. Участок продан незаконно, значит, ТВК – самовольная постройка априори.
«В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ Жуков В.В. не приобрел на нее право собственности и был не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки», – рассуждает эксперт, отмечая, что обстоятельства законности договора купли-продажи здания ТВК как самовольной постройки в решении суда не исследовались.
«ООО «Промэлектро» не заявляло встречные требования о признании его добросовестным приобретателем. Признав его таковым, суд вышел за пределы исковых требований», – добавляет юрист.
Градоначальник Иван Карташов с первой половины 2020 года, когда депутаты указали ему на незаконность сделки, продолжал утверждать, что все в порядке. Когда суд признал продажу незаконной, Администрации РГО все равно не вернула землю, ограничившись получением от Владимира Жукова доплаты в размере 603 785 рублей в ответ на претензию Управления муниципальным имуществом Администрации РГО.
Суд решил, что так Жуковым была «исполнена обязанность возмещения стоимости имущества, переданного ему в результате признания сделки недействительной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-53682/2020».
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.
В данном случае возможность вернуть участок есть – через иск об оспаривании договоров купли-продажи от 09.09.2020. Значит, мэрия должна получить от Жукова не «доплату», а землю.
Как может быть по закону? Договоры признаются недействительными, признается отсутствие у Жукова права собственности на участок и здание, аннулируются записи о госрегистрации, это автоматически вернет ЗУ в муниципальную собственность, а зданию ТЦ придаст статус самовольной постройки. Далее – демонтаж.
Если мэрии не интересно...
В арбитраже возглавляемая Иваном Карташовым Администрация РГО отказалась от удовлетворения иска в защиту своих же интересов и возвращения жителям дорогой муниципальной земли (в 2019 году, когда состоялась сделка, кадастровая стоимость была около 12 млн руб.).
«Предъявлен иск в интересах РГО в лице Администрации РГО, которая на протяжении всех судебных разбирательств отрицает незаконность приобретения Жуковым ЗУ, несмотря на решения судов об этом, – рассуждает эксперт. – Естественно, если в судебном заседании представитель Администрации РГО ведет речь о возмещении ущерба и отсутствии нарушений прав РГО, суд не станет удовлетворять такой иск хотя бы из соображений отсутствия нарушенного права».
По мнению юриста, прокуратуре следовало подумать о предъявлении иска и в интересах неограниченного круга лиц – потенциальных желающих приобрести права на участок на торгах.
«При очевидной незаконности действий Администрации РГО при продаже участка Жукову, что установлено судебными актами, более чем странно предъявлять иск в интересах РГО в лице Администрации РГО, надо было подумать об иной трактовке иска», – уверен юрист.
Кто разрешал строить?
Арбитраж, отказав в удовлетворении иска, по мнению эксперта, не учел судебные акты, состоявшиеся по делу №А60-53682/2020.
Постановлением АС Уральского округа от 19.08.2021 установлено, что участок предоставлен Жукову в порядке ст. 34 ЗК РФ, регулирующей порядок предоставления земельных участков без проведения торгов для целей, не связанных со строительством. Доказательств, подтверждающих предоставление участка в порядке ст. 30 ЗК РФ – для строительства, сторонами не представлено. Из договора аренды от 29.08.2014 также не следует, что предполагалось предоставление земельного участка с целью строительства.
Между тем ответчики совершили действия, повлекшие незаконное возведение на земельном участке объекта, зарегистрированного как объект недвижимости, и выкуп участка собственником объекта.
«Судом установлено, что здание ТЦ на ЗУ возведено незаконно, оно является самовольной постройкой и не могло быть объектом договора купли-продажи независимо от того, знало об этом ООО «Промэлектро» или нет, – сделал вывод юрист, изучивший постановление суда. – Прокуратура к иску подошла формально, не приложив усилий ни для своевременного привлечения лиц к участию в деле, ни для изменения либо дополнения исковых требований, ни для представления суду доказательств, необходимых для удовлетворения предъявленных требований».
Нельзя выиграть дело, проиграв его уже на самой стадии формирования иска, подчеркивает эксперт. Теперь следует обжаловать решение суда и предъявить новый иск, и как можно скорее.
Что они ни делают, не возбуждаются дела
Бывшему арендатору Владимиру Жукову удалось получить от Администрации РГО участок земли благодаря строительству на нем парковки. Как доказала в арбитраже свердловская прокуратура, парковка была объектом благоустройства, ее наличие не давало права выкупа земли без аукциона и по низкой цене (поэтому сделку и признали незаконной).
Однако Жукову удалось этим правом воспользоваться – благодаря представленным в мэрию документам (подлинность которых муниципальные служащие не проверяли), в которых парковка фигурировала как объект капитального строительства. На этих бумагах стояла якобы подпись директора ООО «Горизонт» Светланы Туркиной, которая пояснила полиции следующее: «Данные документы не подписывала, и печать не принадлежит ООО «Горизонт». С 28.05.2018 года деятельность в ООО «Горизонт» она не осуществляла (то есть госпожа Туркина уволилась на год раньше, чем были изготовлены документы с якобы ее подписью. – Прим.)».
Следствию стоило объединить материалы по ст. 327 УК РФ и ст. 159 УК РФ в одно дело и добросовестно заняться расследованием. Вместо этого силовики разделили материалы, сначала издав отказ от возбуждения уголовного дела по факту подделки документов, а затем – по факту мошенничества с помощью тех же документов. Безусловно, эти действия полиции и прокуратуры оказались выгодными и коммерсанту Жукову, и Администрации РГО во главе с Иваном Карташовым.
Также немало странного можно увидеть в устоявшем после оценки прокуратуры решении СО ОМВД России по Режевскому району об отказе от возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ от 1 ноября 2021 года.
Во-первых, полицию могло бы насторожить сегодняшнее состояние ООО «Горизонт», так как учредитель этой компании Воронин Олег за период с 01.01.2017 года на территории РФ не пребывал, как следует из постановления полиции. Директором ООО «Горизонт» с 28.05.2018 является Антонов Олег, который пребывал на территории РФ с 15.05.2018 года по 30.12.2018 года, в настоящий момент находится за пределами территории РФ.
Коммерсант Жуков, которому посоветовали возвести на участке парковку, чтобы мэрия не изъяла землю, как он утверждает, обратился за помощью не к Туркиной и не к указанным учредителю и директору. Он предпочел контактировать с неким Антоном Старковым, которого ранее якобы знал в качестве представителя ООО «Горизонт».
Один не помнит, другой молчит
Жуков не помнит, показывал ли ему Старков доверенность при решении вопросов с землей. По данным постановления полиции, коммерсант просто заказал Старкову пакет документов и получил их, заплатив за работу 4500 рублей, без подписания документов об этом расчете.
Гражданин Старков передал Жукову четыре документа (акт о приемке объекта и три документа с подтверждением соответствия парковки техрегламентам и проектной документации). Если по закону, то такие бумаги мало просто распечатать и подписать. Перед этим необходимо реально оценить возведенный объект. Неужели полиция поверила, что все это было сделано кем-то из «Горизонта» или самим Старковым за 4,5 тысячи рублей?
Старков от общения с полицией отказался, сославшись на ст. 51 Конституции России. И полицию это устроило. Полиция признала, что подписи на документах не принадлежат Туркиной, однако не смогла доказать, что подделку совершил Старков, а также, что Жуков знал о фиктивности полученных бумаг.
Полиция по-прежнему считает, что «в действиях неустановленного лица могут усматриваться признаки преступления, предусмотренного ст. 327 УК РФ» (то есть изготовитель подделки не отсутствует, а просто не пойман). Но от уголовной ответственности Жукова и Старкова освободила. Для этого одному было достаточно сказать, что ничего не знает, а второму – просто промолчать.
Режевскую городскую прокуратуру устроило решение СО ОМВД России по Режевскому району об отказе от возбуждения уголовного дела. Как, наверно, и решение арбитража по обреченному на проигрыш иску. Однако у местных жителей, недовольных столь очевидным торжеством беззакония в центре города, есть другое мнение.
17 марта в Режевском межрайонном следственном отделе СКР вел прием граждан первый заместитель руководителя Следственного управления СКР по Свердловской области Анатолий Надбитов.
К нему на прием ходили представители организации ветеранов «Боевое братство», депутаты Режевской думы, представители бизнеса. Судя по рассказу участников приема граждан, Анатолию Дмитриевичу сообщили о противоправной деятельности Администрации РГО, возглавляемой Иваном Карташовым, а также о действиях местного отдела полиции и городской прокуратуры, которые пока не привели к восстановлению законности.
