МК-Урал рассказывал о непростой карьере нового главы свердловского ТУ Росимущества Сергея Зубенко. Ранее он уже работал в этом ведомстве в должности заместителя руководителя, но был уволен в 2011 году.
Позже руководил ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУ имущественных отношений», назначив советником гражданина Трунилина, недавно погасившего судимость за взятку. Но и оттуда уволился – на фоне уголовного дела бывшего замруководителя Департамента имущественных отношений МО РФ Александра Горшколепова, получившего взятку (около 3 млн руб.) за назначение главы филиала на Урале. «Коммерсантъ» писал об этой истории так: «По данным Андрея Князева, им были проплачены, например, назначение некоего господина Зубенко на руководящую должность в ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений».
После попавшего в СМИ скандала со взяткой Зубенко был советником в МУГИСО, а в конце 2021 года возглавил свердловское ТУ Росимущества. С этого момента начались многочисленные проблемы предпринимателей. Благодаря действиям Зубенко у бизнеса срываются планы на аренду и покупку участков. Ставятся под удар и крупные проекты областного значения: весной ведомство пыталось отменить выделение земли под ТЦ «Золотой» в Екатеринбурге, а летом способствует срыву строительства коттеджного поселка «Лесной парк».
Уничтожение коттеджного поселка
С приходом Сергея Зубенко свердловское ТУ Росимущества включилось в странную борьбу против коттеджного поселка «Лесной парк», что возводит в Екатеринбурге известный девелопер.
История начиналась так. В начале десятых годов участок был арендован, а в 2021 году АО «Амос-Групп» выкупило участок 66:41:0614022:235 у государства и продала его новому собственнику. Теперь земля разделена на десятки участков, на них строят «Лесной парк».
Девелопер подготовил всю градостроительную документацию и запустил строительство поселка. К участку протянули ЛЭП, построили дорогу. На все это уже израсходовано около 100 миллионов рублей. К проекту привлекли около 50 пайщиков, всего их будет около 70.
Странно, но сейчас прокуратура хочет изъять предназначенную под коттеджи землю, а ведомство Зубенко способствует этому. Мало того, что госорганы лишают жилья десятки граждан, являющихся пайщиками, действия свердловского ТУ Росимущества еще и основаны на документах, юридическая чистота которых вызывает серьезные сомнения.
6 мая прокуратура Свердловской области подала в свердловский Арбитражный суд иск к АО «Амос-Групп», представителю компании-девелопера и областному ТУ Росимущества. Истцы просят признать недействительными договор аренды участка АО «Амос-Групп» от 2014 года, договор выкупа земли у государства от марта 2021 года и договор о продаже участка девелоперу от 28.07.2021г. Также в иске заявлено истребование участков, образованных из участка 66:41:0614022:235.
17 мая арбитраж по заявлению истца запретил ответчику-девелоперу сделки со всеми участками на территории будущего коттеджного поселка и любые работы. Конечно, такое ограничение парализует строительство поселка, нарушает планы пайщиков на получение недвижимости.
В ответ девелопер направил жалобу в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд. Слушание назначено на 13 сентября. Даже в случае быстрого удовлетворения апелляции госорганы уже замедлили жилищное строительство на данной территории на полгода.
Отзыв на иск
В отзыве на иск прокуратуры АО «Амос-Групп» привело факты о законности всех сделок.
В нем указано, что в части оспаривания сделки об аренде участка 2014 года истекли все возможные сроки давности. Также успел истечь срок давности, касающийся продажи участка весной 2021 года. Прокуратуру эти моменты не смутили, что уже признак необычности данного процесса и его целей.
Ответчик подробно обосновывает законность сделки 2014 года, указывая, что участок использовался по назначению в период с 2014 по 2021 год.
«Оснований полагать, что земельный участок использовался не по назначению в материалы дела не представлено. Более того, ни арендодатель, ни органы земельного контроля и надзора претензии по использованию спорного земельного участка к АО «Амос-Групп» в период действия срока договора не предъявляли», – подчеркивает ответчик, отмечая, что договор аренды зарегистрировало областное управление Росреестра.
В отзыве поясняется, что еще в 2007 году участок стал «землей населенных пунктов», используемой и предназначенной для застройки и развития населенных пунктов, согласно п. 1 ст. 83 ЗК РФ. Пахать и сеять на всей площади такого участка арендатор не обязан (хотя прокуратура, судя по иску, считает иначе). Как не был обязан и удалять с участка деревья, которые удивили прокуратуру, но по факту образовывали нужные в этом месте лесозащитные полосы.
Более того, в 2017 году, согласно статусу участка, приказом областного Минстроя был утвержден проект планировки и проект межевания данной территории для развития садоводства. Ответчик ни разу не нарушал требования к участку, предусмотренные его юридическим статусом.
Тут же отмечается, что в период аренды участок не просто использовался по назначению, но и по договору совместно с ФГБНУ «Уральский федеральный аграрный научно-исследовательский центр УрО РАН». Серьезный аргумент в подтверждение добросовестности арендатора.
Росимущество играет в поддавки?
Уже на первом слушании представитель прокуратуры призвал Росимущество признать иск. Не исключено, что так и будет, ведь возглавляемое Сергеем Зубенко ведомство параллельно процессу действует против бывших и нынешних собственников земли «Лесного парка».
Начало слушаний в арбитраже назначили на 11 августа. Удивительно, но в этот же день и. о. заместителя руководителя ТУ Росимущества по Свердловской области Роман Алексеев издал распоряжение об отмене распоряжения этого же ведомства от 12 марта 2021 «О предоставлении в собственность земельного участка АО «Амос-Групп».
Свердловское распоряжение основано на распоряжении федерального Росимущества, в котором представлен странный аргумент: «земельный участок был продан в отсутствие заключения уполномоченного органа об отсутствии информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка».
По сути заявление федерального ведомства противоречит информации на сайте свердловского Управления Росреестра, где содержатся данные о том, что в отношении участка была проведена проверка, и имеется Заключение об отсутствии нарушений требования земельного законодательства № 123 от 30.06.2020.
Ранее нарушений также не фиксировали. Например, в августе 2019 года областное Управление Росреестра отвечало ТУ Росимущества по Свердловской области, что в отношении участка контрольно-надзорные мероприятия не проводились.
«МК-Урал» спросил у и. о. заместителя руководителя свердловского ТУ Росимущества Романа Алексеева, по какой причине он подписал распоряжение, несмотря на наличие в Росреестре заключения об отсутствии нарушений на участке.
Роман Сергеевич заявил, что подписал документ согласно указанию из центрального аппарата Росимущества, оспаривать которое не намерен: «Я исполняю решения центрального аппарата, что они сказали, то я и делаю. Мне дали поручение, и я его выполнил – отменил распоряжение. В таких случаях мы вопросов не задаем».
МК-Урал отметил, что центральный аппарат мог дать ошибочное поручение – исходя из того, что свердловский филиал вовремя не сообщил, что заключение об отсутствии нарушений на участке на самом деле есть. В ответ Роман Сергеевич повторил свой тезис о том, что не собирается ставить под сомнение решения центрального аппарата.
Интересно также, что распоряжение, отменяющее раннее распоряжение о продаже участка не имеет большого веса, это не основание для расторжения договора, возврата земли и т. п. По сути это внутренний документ ведомства, для арендатора юридически значимым является не распоряжение, а направление проекта договора. Когда договор подписан, простой бумажкой в одностороннем порядке его не отменишь. Только через суд.
Исходя из этого, МК-Урал спросил Романа Алексеева – какой смысл в отмене распоряжения о продаже земли, если это не влияет на договор купли-продажи. Представитель Росимущества ответил, что данный момент он и сам не понимает и посоветовал спросить об этом центральный аппарат.
Росимущество, вероятно, играет в поддавки с прокуратурой. Странно выглядят юридически слабые попытки отобрать землю у девелопера с сильным брендом, известного успешными проектами в регионе. Вероятно, эту кампанию готовили не против девелопера, а против предыдущего главы областного ТУ Росимущества Алексея Рогова. Этот управленец уже уволен, но закрученные против него интриги не завершены. Вот прокуратура и доделывает начатое (силовики редко признают ошибки). А Росимущество помогает.
Пока по иску оспаривается сделка об аренде 2014 года, и лишь как следствие – сделки по продаже от 2021 года. Не исключено, что ТУ Росимущества издало распоряжение как запасной план: когда попытка отменить договор аренды провалится, будет возможность апеллировать в суде к документу, подписанному Алексеевым.
Следующее заседание свердловского арбитража по этому делу назначено на 8 сентября.
Пайщиков обманывают госорганы?
Фактически действия госорганов в отношении «Лесного парка» означают не только удар по малому и среднему бизнесу (что в сегодняшних экономических условиях кране опасно), но срыв планов жилищного строительства, нанесение ущерба гражданам, которые рассчитывали получить жилье.
Стоит ли говорить, что такая политика противоречит установкам руководства РФ? Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин часто бывает в Екатеринбурге, хорошо знаком с городским жилищным строительством. Он принимал активное участие в защите пострадавших свердловских пайщиков и недавно заявлял о важности наращивания темпов возведения жилья в регионе.
Интересно, как бы Марат Хуснуллин оценил ситуацию с «Лесным парком», пайщики которого страдают не от обмана недобросовестных застройщиков, а напротив – от неожиданного удара со стороны государственных структур, задача которых – защищать россиян, а не лишать их земли и крыши над головой.
Задача прокуратуры – защита публичных интересов граждан и государства. Прокуратура не должна выступать в рамках судебных процессов как юрист некой частной компании. Она должна думать о законности и о людях, а не вести юридические игры с непонятными целями.
Росимущество не отдает уже купленное
При Сергее Зубенко свердловское ТУ Росимущества порой доходит до совсем экстравагантных поступков, которые легко занести в категорию «кошмарить бизнес». Например, ООО «ЛайфХатГрупп» уже несколько месяцев не может получить по закону купленную землю. И это происходит на фоне предпринимаемых руководством страны мер по защите бизнеса, по упрощению его взаимодействия с госорганами.
11 ноября 2021 года компания подписала полученный от свердловского ТУ Росимущества проект договора. В ведомстве договор зарегистрировали, присвоили ему номер и направили компании требование об уплате выкупной стоимости.
В апреле 2022 года компания заплатила за землю 3 млн 289 тыс. руб. и была готова к последнему шагу – направить договор на госрегистрацию. Однако уже подписанный документ из Росимущества не поступил, и никакие попытки прояснить ситуацию успехом не увенчались. Сотрудники Росимущества подтверждали, что договор готов и должен находиться у Зубенко, но по какой причине он не передан покупателю, пояснить не могли.
И вот 27 июня заместитель Сергея Зубенко, по сути задним числом, направил письмо руководителю Управления Росреестра по Свердловской области Игорю Цыганашу с просьбой сообщить – есть ли в отношении данного участка информация об имеющихся и неустраненных нарушениях (наша редакция получила скан данного письма). С тех пор судьба договора по-прежнему неизвестна.
Стоит отменить, что Сергей Зубенко и Игорь Цыганаш не первый день знакомы и активно взаимодействуют. Например, когда весной ТУ Росимущества внезапно решило отказаться от собственного решения о предоставлении земли ТЦ «Золотой», Зубенко и Цыганаш устроили переписку, которая усиливала неопределенность дальнейшей судьбы этого крупного объекта. С деятельностью самого Игоря Цыганаша ранее был связан срыв сроков подключения Свердловской области к ЕГРН, установление запретной зоны вокруг воинской части в микрорайоне Кольцово и другие серьезные конфликты, о которых писал МК-Урал. Также в репортаже «РЕН ТВ» Игорь Цыганаш упоминался в связи с нападением на руководителя свердловской кадастровой палаты Владимира Вафина.
«Договор до сих пор не зарегистрирован в Управлении Росреестра, находится лично у начальника ТУ Росимущества по Свердловской области Зубенко», – пишет в обращении к полпреду президента в УрФО Владимиру Якушеву руководитель компании.
Также предприниматель сообщает, что 1 июня компания получила от ТУ Росимущества письмо, в котором отказано в выкупе второго участка с номером 66:41:0614002:58.
«Мы не можем получить земельные участки в собственность несмотря на то, что нами соблюдены все условия для их выкупа, – говорится в письме к полпреду президента. – Просим прекратить произвол ТУ Росимущества по Свердловской области, так как мы прошли все инстанции, надежда у нас осталась только на Вас и на Президента РФ».
Кроме того, как рассказали МК-Урал в компании, Росреестр по многим участкам стал практиковать необычный формат заключений. С одной стороны, пишут, что нарушений нет, с другой стороны, как бы между делом, отмечает: «деятельность не ведется».
Странный вывод Росреестр делает на основании проверок без предупреждения арендаторов, которые часто проходят просто с помощью дрона. Тут не берут в расчет формат работы бизнеса, состояние земель, сезонность работ и т.п. По сути Росреестр делает некомпетентные заявления «деятельность не ведется», которые не имеют юридической силы, но по случаю могут быть использованы в суде для «украшения» позиции Росимущества и являются поводом для отказа предпринимателям в продлении аренды или выкупе земли.
Предпринимателей заставляют платить дважды
Еще один пример непродуктивной политики свердловского ТУ Росимущества: предпринимателей порой заставляют повторно внести арендную плату – за уже оплаченные объекты. При этом ведомство привлекает службу судебных приставов, что приводит к арестам имущества якобы должника и созданию новых помех в работе. Покажем это на примере ООО «Главсредуралстрой-Девелопмент».
В апреле 2022 года свердловское ТУ Росимущества предъявило в ССП исполнительный лист на 802 тыс. руб. Чкаловский РОСП города Екатеринбурга возбудил исполнительное производство, в рамках которого наложили арест на имущество компании. Однако задолженность ООО «Главсредуралстрой-Девелопмент» была погашена еще 18 марта. Неужели в Росимуществе это не заметили?
В мае 2022 года свердловское ТУ Росимущества предъявило в службу судебных приставов исполнительный лист и требование о взыскании на сумму 2 млн 986 тыс. руб. 1 июня судебный пристав-исполнитель Талипова В.И. Чкаловского РОСП города Екатеринбурга возбудила исполнительное производство, в рамках которого снова наложили аресты на имущество.
Однако до предъявления исполнительного листа за ООО «Главсредуралстрой-Девелопмент» в 2021 году в ТУ Росимущества в Свердловской области по данному исполнительному листу были перечислены деньги в размере 2 млн 518 руб.
В случае с настойчивой попыткой некой коммерческой компании получить повторно оплату товаров или услуг, да еще в особо крупном размере, можно было бы говорить о признаках покушения на мошенничество. Однако в случае со свердловским ТУ Росимущества чиновникам все сходит с рук.
При этом представители ведомства еще и умудряются рассказывать в СМИ легенды о якобы огромных долгах страдающих от их действий предпринимателей. Если попытка повторного взимания миллионных сумм и аресты имущества – не «закошмаривание» малого и среднего бизнеса Свердловской области отдельно взятым ведомством, то как это назвать иначе?
Количество претензий предпринимателей к свердловскому ТУ Росимущества под руководством Сергея Зубенко, кажется, превысило пределы, после которых требуется оперативное вмешательство вышестоящих и надзорных органов и наведение порядка в филиале федерального ведомства. К сожалению, пока этого не произошло. МК-Урал будет следить за развитием событий.